Trước khi tiến hành sửa chữa, cải tạo hay xây mới, việc kiểm tra quy hoạch xây dựng là bước quan trọng nhất để tránh rủi ro liên quan đến pháp lý, phạt hành chính hoặc thậm chí buộc tháo dỡ công trình. Luật Xây dựng 2025 bổ sung nhiều quy định mới, yêu cầu chủ nhà và nhà đầu tư phải nắm chắc thông tin quy hoạch trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ quy trình, cách tra cứu nhanh và chính xác, cũng như những lưu ý quan trọng để bảo vệ tài sản của mình.
Vì sao phải kiểm tra quy hoạch xây dựng trước khi xin phép xây dựng?
Việc kiểm tra quy hoạch xây dựng không chỉ nhằm đáp ứng yêu cầu của cơ quan cấp phép mà còn giúp chủ nhà tránh hàng loạt vấn đề pháp lý và chi phí phát sinh sau này. Trong thực tế, nhiều hộ gia đình đã rơi vào tình huống “đập đi làm lại” vì không nắm thông tin quy hoạch về lộ giới, chỉ giới đường đỏ, tầng cao tối đa, mật độ xây dựng hoặc đặc thù khu vực. Khi xây dựng sai quy hoạch, mức xử phạt theo luật mới có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, kèm theo đó là yêu cầu điều chỉnh hoặc tháo dỡ phần sai phạm.
Xem thêm: Cập nhật điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo luật mới 2025
Quy hoạch còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Một căn nhà nằm trong vùng quy hoạch treo sẽ hạn chế xây dựng, khó sang nhượng và thậm chí giảm giá trị đáng kể. Ngược lại, nếu khu vực đã có quy hoạch ổn định, hạ tầng phát triển đồng bộ thì việc xây dựng sẽ thuận lợi và an toàn hơn rất nhiều. Do đó, kiểm tra quy hoạch xây dựng chính là bước “bảo hiểm” giúp bạn tránh rủi ro và tối ưu hoá tài sản.
Các thông tin quy hoạch quan trọng cần nắm khi kiểm tra
Quy hoạch sử dụng đất
Đây là thông tin cơ bản nhất khi kiểm tra quy hoạch xây dựng xây dựng, xác định mục đích sử dụng đất như đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp hay đất quy hoạch công viên. Nếu đất không phải đất ở, bạn chắc chắn không thể xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch giao thông hoặc công trình công cộng, khả năng cao bạn sẽ chỉ được cấp phép tạm hoặc bị hạn chế mức độ xây dựng.
Chỉ giới đường đỏ và lộ giới
Chỉ giới đường đỏ là ranh giới giữa phần đất được phép xây và phần đất thuộc quy hoạch dành cho giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật. Một số quận trung tâm TP.HCM áp dụng lộ giới từ 12m đến 20m, khiến nhiều căn nhà bị “vướng lộ giới” và chỉ được xây dựng với thiết kế lùi vào theo quy định. Nếu bạn bỏ qua bước kiểm tra này, thiết kế có thể bị trả về hoặc không được cấp phép.
Mật độ xây dựng và tầng cao tối đa
Luật mới 2025 đề xuất siết chặt quản lý chiều cao công trình tại các khu dân cư cũ nhằm đảm bảo an toàn và chống quá tải hạ tầng. Những khu vực đường nhỏ dưới 3,5m thường chỉ được xây tối đa 1 trệt 1 lầu, trong khi các tuyến đường lớn hơn cho phép xây cao hơn. Việc nắm rõ quy định này từ đầu giúp bạn tránh thiết kế sai, tiết kiệm thời gian chỉnh sửa.
Chỉ giới xây dựng và khoảng lùi
Một số tuyến đường yêu cầu công trình phải lùi vào từ 1 đến 2,5m tùy mật độ dân cư, chiều rộng đường hoặc vị trí quy hoạch phát triển đô thị. Đây là yếu tố bắt buộc trong quá trình thẩm định hồ sơ.
Cách kiểm tra quy hoạch xây dựng nhanh và chính xác năm 2025
Xem thêm: 5 lỗi khi xin giấy phép xây dựng khiến hồ sơ dễ bị trả lại
Kiểm tra trên cổng thông tin quy hoạch của địa phương
Hiện nay, hầu hết các quận huyện đã có bản đồ quy hoạch trực tuyến. Bạn chỉ cần nhập số tờ – số thửa hoặc số nhà để tra cứu. Tuy nhiên, bạn vẫn cần đối chiếu với bản đồ mới nhất vì đôi khi hệ thống chưa kịp cập nhật những thay đổi gần đây.
Kiểm tra tại UBND quận/huyện
Đây là cách chính xác nhất. Bạn có thể đến Phòng Quản lý đô thị hoặc Bộ phận Một cửa để được cung cấp thông tin chính thức. Cơ quan chức năng sẽ in bản trích lục quy hoạch có dấu đỏ giúp bạn sử dụng cho hồ sơ thiết kế và xin phép xây dựng.
Thuê đơn vị thẩm định hoặc kiến trúc sư kiểm tra
Nếu bạn chuẩn bị cải tạo, xây mới hoặc hồ sơ phức tạp, việc thuê một kiến trúc sư hoặc đơn vị dịch vụ kiểm tra quy hoạch sẽ giúp tiết kiệm thời gian và tránh sai sót. Họ có thể phân tích thêm giới hạn chiều cao, hệ số sử dụng đất, khả năng cấp phép tạm, hướng cải tạo phù hợp.
Những lỗi phổ biến khi kiểm tra quy hoạch xây dựng
Chỉ xem bản đồ online mà không đối chiếu bản chính
Nhiều trường hợp người dân chỉ xem bản đồ trực tuyến và nghĩ thông tin đó là cuối cùng. Tuy nhiên, thực tế có những thay đổi mới chưa được đưa lên hệ thống. Điều này dễ dẫn đến sai lệch khi lập hồ sơ.
Không kiểm tra lộ giới trước khi thuê kiến trúc sư thiết kế
Nếu thiết kế xong mới phát hiện bị vướng chỉ giới đường đỏ, bạn sẽ phải thiết kế lại từ đầu, vừa mất thời gian vừa phát sinh chi phí không nhỏ.
Tin vào thông tin miệng từ môi giới
Thông tin không chính xác về quy hoạch từ môi giới thường dẫn đến rủi ro: hồ sơ bị trả về, không được phép xây dựng hoặc chỉ được cấp phép tạm.
Quy trình kiểm tra quy hoạch xây dựng chuẩn nhất cho người chuẩn bị xin phép xây dựng
-
Xác định vị trí đất chính xác: số tờ – số thửa hoặc địa chỉ đầy đủ.
-
Tra cứu trên cổng quy hoạch online của quận/huyện.
-
Đối chiếu với bản đồ quy hoạch mới nhất tại UBND.
-
Nhận bản trích lục quy hoạch có dấu đỏ (nếu cần).
-
Tham khảo kiến trúc sư để đánh giá phương án xây dựng phù hợp.
-
Điều chỉnh thiết kế cho khớp hoàn toàn với quy định.
Kết luận – Kiểm tra quy hoạch xây dựng là bước bắt buộc để bảo vệ tài sản của bạn
Việc kiểm tra quy hoạch xây dựng trước khi xin giấy phép xây dựng không chỉ giúp bạn tránh rủi ro pháp lý mà còn là cách bảo vệ tài sản và tối ưu chi phí ngay từ giai đoạn chuẩn bị. Khi nắm rõ chỉ giới đường đỏ, lộ giới, mục đích sử dụng đất, tầng cao tối đa và các giới hạn quy hoạch khác, bạn sẽ chủ động hơn trong việc lựa chọn phương án thiết kế phù hợp, hạn chế tình trạng chỉnh sửa hồ sơ hoặc bị trả lại nhiều lần.
Nếu bạn đang chuẩn bị cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới trong năm 2025 nhưng chưa chắc chắn về thông tin quy hoạch, hãy để Jama Home đồng hành. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi hỗ trợ kiểm tra quy hoạch, tư vấn thiết kế và chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng trọn gói, giúp bạn tiết kiệm thời gian và đảm bảo dự án được thực hiện đúng quy định. Liên hệ ngay Jama Home để được tư vấn chi tiết và miễn phí bước kiểm tra ban đầu.
