Quy định xây tầng hầm nhà phố 2026 không có một bộ kích thước áp dụng giống nhau cho mọi công trình. Phương án tầng hầm phải phù hợp quy hoạch, giấy phép xây dựng, chỉ giới xây dựng ngầm, an toàn nhà liền kề và quy chuẩn theo công năng sử dụng. Nếu tầng hầm dùng làm gara ô tô, thiết kế còn phải xét lối xe, chiều cao, thông gió và an toàn cháy. Từng địa phương có thể quy định riêng về cao độ sàn, ram dốc hoặc quy mô tầng hầm. JAMA HOME tổng hợp những căn cứ quan trọng gia chủ cần kiểm tra trước khi thiết kế và thi công.
Quy định xây tầng hầm nhà phố là gì?
Quy định xây tầng hầm nhà phố là các yêu cầu pháp lý và kỹ thuật mà chủ nhà phải tuân thủ khi thiết kế, xin phép và thi công tầng hầm. Các yêu cầu chính liên quan đến quy hoạch, giấy phép xây dựng, chỉ giới xây dựng, số tầng hầm, cao độ, lối xe, kết cấu, an toàn công trình liền kề và quy chuẩn theo công năng sử dụng. Không có một mức chiều sâu, chiều cao hoặc số tầng hầm cố định áp dụng cho mọi nhà phố trên toàn quốc; phương án cụ thể còn phụ thuộc quy hoạch, quy định địa phương và giấy phép của từng công trình.
Quy định xây tầng hầm nhà phố 2026 căn cứ vào văn bản nào?
Quy định xây tầng hầm nhà phố 2026 không nằm trong một văn bản duy nhất mà được xác định từ Luật Xây dựng, quy định cấp giấy phép, quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương. Vì vậy, gia chủ cần kiểm tra đồng thời các căn cứ liên quan đến đúng vị trí và công năng của tầng hầm.
Các văn bản quan trọng cần lưu ý gồm:
• Luật Xây dựng 2014 và Luật sửa đổi 2020: quy định điều kiện cấp giấy phép, yêu cầu về quy hoạch, thiết kế và an toàn công trình.
• Nghị định 175/2024/NĐ CP: quy định chi tiết điều kiện, hồ sơ và thủ tục cấp giấy phép xây dựng đang áp dụng. Nghị định có hiệu lực từ ngày 30 tháng 12 năm 2024.
• QCVN 13:2018/BXD: áp dụng khi tầng hầm có công năng gara ô tô, quy định về không gian đỗ xe, chiều cao thông thủy, đường xe chạy, ram dốc và hệ thống kỹ thuật.
• Quy chuẩn về an toàn cháy và quy chế quản lý kiến trúc địa phương: được kiểm tra theo quy mô, công năng và địa chỉ xây dựng cụ thể.
Điểm quan trọng là không nên lấy một con số về chiều cao, độ sâu hoặc độ dốc ram trên Internet rồi áp dụng cho mọi nhà phố, vì nhiều thông số còn phụ thuộc quy hoạch và quy định địa phương.
Quy định xây tầng hầm nhà phố về điều kiện và giấy phép
Về quy định xây tầng hầm nhà phố thì nhà phố thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì tầng hầm phải được thể hiện trong hồ sơ và phương án được cấp phép. Chủ nhà không nên xin phép nhà không có hầm rồi tự ý đào thêm tầng hầm trong quá trình thi công.
Trước khi thiết kế và xin phép, cần kiểm tra các điều kiện chính sau:
• Quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất phải hợp pháp.
• Phương án xây dựng phải phù hợp quy hoạch, quy chế kiến trúc hoặc thiết kế đô thị đang áp dụng tại khu vực.
• Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng và kết cấu phải thể hiện đúng quy mô công trình dự kiến xây dựng.
• Phần tầng hầm không được ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật và công trình lân cận.
• Các yêu cầu về an toàn cháy phải được thực hiện nếu công trình thuộc đối tượng áp dụng.
Nghị định 175/2024/NĐ CP quy định hồ sơ cấp giấy phép xây dựng mới phải có bản vẽ mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, móng và các giải pháp kết cấu chính tương ứng. Cơ quan cấp phép đồng thời kiểm tra sự phù hợp của công trình với điều kiện cấp giấy phép xây dựng.
Với nhà phố xây sát công trình bên cạnh, nên khảo sát và ghi nhận hiện trạng trước khi đào hầm để hạn chế rủi ro lún, nứt và tranh chấp trong quá trình thi công.
Quy định xây tầng hầm nhà phố về số tầng và phạm vi xây dựng
Không có quy định chung về quy định xây tầng hầm nhà phố và rằng tất cả nhà phố trên toàn quốc chỉ được xây tối đa một tầng hầm. Số tầng hầm được chấp thuận phụ thuộc vào quy hoạch, quy chế kiến trúc, đặc điểm công trình và giấy phép xây dựng tại từng lô đất.
Gia chủ cần phân biệt hai vấn đề:
• Giới hạn kỹ thuật: QCVN 13:2018/BXD quy định gara ô tô ngầm thuộc phạm vi áp dụng của quy chuẩn không quá 5 tầng ngầm, trừ gara cơ khí.
• Số tầng được phép xây: phải căn cứ hồ sơ quy hoạch và giấy phép của công trình cụ thể. Quy định gara có thể có tối đa 5 tầng ngầm không đồng nghĩa một căn nhà phố đương nhiên được phép xây 5 tầng hầm.
Phạm vi tầng hầm cũng cần được xác định ngay từ hồ sơ thiết kế. Phần kết cấu ngầm, móng, vách hầm và hệ chống đỡ không được tự ý mở rộng sang đất liền kề hoặc ảnh hưởng đến công trình và hệ thống hạ tầng xung quanh.
Vì vậy, trước khi quyết định làm một hay nhiều tầng hầm, gia chủ nên kiểm tra quy hoạch và khả năng cấp phép của chính lô đất thay vì chỉ dựa vào quy mô mong muốn.
Quy định xây tầng hầm nhà phố về chiều cao, ram dốc và lối xe
Chiều cao, ram dốc và lối xe của tầng hầm phải được thiết kế theo loại xe sử dụng, công năng gara và quy chuẩn áp dụng, không có một bộ thông số cố định phù hợp với quy định xây tầng hầm nhà phố và cho mọi nhà phố.
Những yêu cầu quan trọng về quy định xây tầng hầm nhà phố cần kiểm tra gồm:
• Chiều cao thông thủy: tại khu vực ô tô chạy và đỗ, QCVN 13:2018/BXD yêu cầu khoảng thông thủy cao hơn phương tiện cao nhất ít nhất 0,2 m và không nhỏ hơn 2 m.
• Ram dốc: cần tính theo chênh cao tầng hầm, chiều dài khu đất, kích thước và khả năng vận hành của loại xe thực tế. Bề mặt đường xe và ram phải hạn chế trơn trượt.
• Đoạn chuyển tiếp: đầu và cuối ram cần đủ êm để hạn chế tình trạng ô tô bị cạ gầm, đặc biệt với sedan hoặc xe có chiều dài cơ sở lớn.
• Lối xe ra vào: không phải mọi tầng hầm đều bắt buộc có hai ram. QCVN 13 cho phép gara đến 100 ô tô sử dụng một ram đơn làm lối vào và ra khi đáp ứng yêu cầu tổ chức giao thông tương ứng.
Khi thiết kế nhà phố, nên lấy kích thước chiếc xe thực tế hoặc dòng xe dự kiến sử dụng làm dữ liệu đầu vào thay vì chỉ thiết kế theo kích thước gara tối thiểu.
Quy định xây tầng hầm nhà phố về kết cấu và an toàn kỹ thuật
Xây tầng hầm nhà phố cần đặc biệt kiểm soát hố đào, nhà liền kề, nước ngầm, chống thấm, thoát nước và thông gió. Đây là các yếu tố quyết định quy định xây tầng hầm nhà phố và tầng hầm có an toàn và sử dụng ổn định sau khi hoàn thiện hay không.
Trước khi thi công nên kiểm tra các hạng mục sau:
• Khảo sát địa chất: xác định đặc điểm nền đất, mực nước ngầm và điều kiện chịu lực để lựa chọn giải pháp móng và vách hầm.
• Hiện trạng nhà liền kề: ghi nhận vết nứt, nghiêng hoặc lún hiện hữu trước khi đào đất.
• Biện pháp giữ thành hố đào: phải được tính toán theo chiều sâu hầm, loại đất và khoảng cách đến công trình xung quanh.
• Chống thấm: cần xử lý đồng bộ sàn, vách, mạch ngừng bê tông, cổ ống và các điểm tiếp giáp.
• Chống ngập: nên bố trí rãnh thu nước tại chân ram, hố gom và bơm thoát nước phù hợp với nguy cơ nước mưa tràn vào tầng hầm.
• Thông gió: gara kín phải có giải pháp trao đổi không khí và kiểm soát khí thải ô tô phù hợp.
Không nên quy định cứng vách hầm phải dày bao nhiêu hoặc dùng một phương án kết cấu cho tất cả nhà phố. Kích thước kết cấu phải được kỹ sư tính toán dựa trên tải trọng và điều kiện địa chất thực tế.
Quy định xây tầng hầm nhà phố tại TP.HCM cần lưu ý gì?
Tại TP.HCM, ngoài quy định chung của pháp luật xây dựng, gia chủ còn phải kiểm tra quy hoạch, Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố và quy định cấp giấy phép đang áp dụng tại khu vực xây dựng. Quyết định 56/2021/QĐ UBND về Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM hiện vẫn được Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật ghi nhận còn hiệu lực.
Khi có nhu cầu xây tầng hầm, nên kiểm tra trước các nội dung quy định xây tầng hầm nhà phố sau:
• Lô đất có phù hợp để bố trí tầng hầm theo quy hoạch hay không.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và phạm vi công trình ngầm.
• Vị trí và khoảng lùi của ram xuống hầm.
• Cao độ sàn tầng trệt và cách tổ chức tầng hầm hoặc tầng nửa hầm.
• Số tầng hầm được xem xét trong hồ sơ cấp phép.
• Điều kiện giao thông tại vị trí xe từ tầng hầm đi ra đường.
Đặc biệt, từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, Quyết định 29/2025/QĐ UBND TP.HCM có hiệu lực. Đối với công trình xây mới thuộc một số khu vực được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, trường hợp xây tầng hầm thì quy mô tối đa là 1 tầng hầm. Quy định này chỉ áp dụng cho nhóm công trình thuộc trường hợp cấp phép có thời hạn được nêu tại quyết định, không có nghĩa tất cả nhà phố tại TP.HCM đều chỉ được xây một tầng hầm.
Vì quy mô tầng hầm phụ thuộc trực tiếp vào vị trí lô đất, gia chủ nên kiểm tra thông tin quy hoạch và giấy phép trước khi chốt phương án kiến trúc hoặc dự toán thi công.
Quy định xây tầng hầm nhà phố nên kiểm tra gì trước khi thiết kế?
Trước khi bỏ chi phí cho bản vẽ chi tiết hoặc đào tầng hầm, gia chủ nên kiểm tra pháp lý và điều kiện hiện trạng theo một trình tự rõ ràng. Làm đúng từ đầu sẽ hạn chế tình trạng đã thiết kế xong nhưng phải đổi cao độ, rút ngắn hầm hoặc bỏ phương án gara.
Kiểm tra quy hoạch và khả năng cấp phép
Bước đầu tiên là xác định phương án tầng hầm có phù hợp với lô đất hay không. Không nên bắt đầu từ câu hỏi “muốn hầm rộng bao nhiêu” trước khi biết giới hạn pháp lý.
Gia chủ nên kiểm tra:
• Thông tin quy hoạch tại lô đất
• Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
• Quy chế kiến trúc đang áp dụng
• Số tầng và quy mô công trình dự kiến
• Trường hợp cấp giấy phép xây dựng
• Yêu cầu riêng đối với phần công trình ngầm
Khi các thông tin này đã rõ, kiến trúc sư mới có cơ sở tối ưu diện tích tầng hầm mà không phải sửa hồ sơ nhiều lần.
Kiểm tra loại xe và công năng sử dụng
Tầng hầm để một ô tô gia đình có yêu cầu khác hầm dùng cho nhiều xe, kho hoặc không gian kỹ thuật. Công năng phải được xác định trước khi tính ram dốc và chiều cao thông thủy.
Cần đo chiều dài, chiều rộng và chiều cao của loại xe dự kiến sử dụng, kể cả khả năng gia đình đổi sang SUV hoặc xe lớn hơn. Bán kính quay đầu, khoảng mở cửa và vị trí cột cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng gara. Một tầng hầm đủ diện tích trên bản vẽ nhưng xe khó vào hoặc khó mở cửa vẫn là một thiết kế không hiệu quả.
Kiểm tra địa chất và nhà liền kề
Với nhà phố san sát nhau, đào hầm là hạng mục cần được đánh giá kỹ hơn nhiều so với móng thông thường. Độ sâu càng lớn thì yêu cầu kiểm soát biến dạng đất và công trình xung quanh càng cao.
Khảo sát nên ghi nhận nền đất, nước ngầm và hiện trạng móng hoặc vết nứt của nhà liền kề. Từ dữ liệu này kỹ sư mới lựa chọn được biện pháp vách, chống đỡ hố đào và trình tự thi công phù hợp. Đây cũng là cơ sở giúp chủ nhà kiểm soát rủi ro và phân định hiện trạng nếu xảy ra tranh chấp trong quá trình thi công.
Kiểm tra chống thấm, thoát nước và thông gió
Một tầng hầm sử dụng tốt phải giải quyết được nước và không khí chứ không chỉ đủ chỗ đậu xe. Đây là ba nhóm lỗi thường chỉ lộ ra sau khi gia đình đã vào ở.
JAMA HOME khuyến nghị hồ sơ kỹ thuật cần thể hiện rõ vị trí thu nước chân ram, hố gom, bơm thoát, các điểm chống thấm và đường thông gió. Nếu gara kín, phương án lưu thông khí và kiểm soát khí thải cần được xem xét theo quy chuẩn áp dụng. Những hạng mục này nên được phối hợp trước khi đổ bê tông để tránh phải khoan cắt kết cấu về sau.
Câu hỏi thường gặp về quy định xây tầng hầm nhà phố
Dưới đây là những câu hỏi gia chủ thường cần trả lời trước khi quyết định xây tầng hầm và xoay quanh quy định xây tầng hầm nhà phố. Nội dung được trả lời trực tiếp theo hướng dễ kiểm tra khi làm việc với kiến trúc sư và đơn vị thi công.
Xây tầng hầm nhà phố có cần xin phép không?
Có nếu công trình thuộc diện phải có giấy phép xây dựng. Phần tầng hầm cần được thể hiện đúng trong hồ sơ và giấy phép, không nên tự ý đào thêm hầm khác với phương án được duyệt.
Chiều cao tầng hầm tối thiểu là bao nhiêu?
Nếu tầng hầm dùng làm gara ô tô, vị trí xe chạy và đỗ theo QCVN 13 phải có khoảng thông thủy không nhỏ hơn 2 m và cao hơn phương tiện cao nhất ít nhất 0,2 m. Chiều cao tầng thực tế có thể phải lớn hơn để bố trí kết cấu và hệ kỹ thuật.
Tầng hầm có bắt buộc phải sâu 1,5 m không?
Không. Không nên coi 1,5 m là độ sâu bắt buộc cho mọi tầng hầm nhà phố; chiều sâu phải được xác định theo cao độ, cách phân loại tầng, quy hoạch và hồ sơ được cấp phép.
Tầng hầm có bắt buộc hai lối ra vào không?
Không phải mọi tầng hầm đều bắt buộc hai lối xe. QCVN 13 cho phép gara đến 100 ô tô sử dụng một ram đơn làm lối vào và ra khi đáp ứng yêu cầu tín hiệu tương ứng.
Quy định xây tầng hầm nhà phố 2026 cần được kiểm tra đồng thời từ quy hoạch, giấy phép xây dựng, quy chuẩn gara ô tô, an toàn cháy và quy chế kiến trúc tại địa phương. Những thông số như số tầng hầm, chiều sâu, chiều cao hay độ dốc ram không nên áp dụng máy móc nếu chưa xác định nguồn và phạm vi hiệu lực.
Với nhà phố nằm sát công trình lân cận, gia chủ cũng cần ưu tiên khảo sát địa chất, biện pháp đào hầm, kết cấu, chống thấm, thoát nước và thông gió ngay từ giai đoạn thiết kế. JAMA HOME chuyên cải tạo nhà trọn gói khuyến nghị kiểm tra pháp lý của đúng lô đất trước rồi mới chốt phương án tầng hầm, qua đó hạn chế phải chỉnh sửa hồ sơ, phát sinh chi phí và rủi ro trong quá trình thi công.