Không phải công trình nào cũng cần xin giấy phép trước khi khởi công. Theo quy định pháp luật hiện hành, có nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí thủ tục hành chính. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ mình có nằm trong diện được miễn hay không.
Trong bài viết này, Jama Home sẽ giúp bạn nhận diện đầy đủ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), đồng thời chỉ ra những hiểu lầm thường gặp khiến nhiều người vô tình vi phạm khi thi công nhà ở.
Cơ sở pháp lý về miễn giấy phép xây dựng
Quy định pháp luật hiện hành
Căn cứ tại Điều 89, Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020, Nhà nước quy định rõ:
“Một số công trình, nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện nhất định.”
Quy định chi tiết được hướng dẫn tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Mục tiêu là đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện cho người dân vùng nông thôn, các dự án hạ tầng, hoặc công trình đặc thù triển khai thuận lợi mà vẫn đảm bảo an toàn, tuân thủ quy hoạch.
Mục đích của việc miễn giấy phép
-
Giảm tải thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian cho người dân.
-
Thúc đẩy xây dựng hợp pháp, nhất là tại vùng sâu, vùng xa.
-
Tập trung quản lý các công trình lớn, có rủi ro cao thay vì xử lý đồng loạt mọi dự án nhỏ.
Tuy nhiên, việc “được miễn” không có nghĩa là “muốn xây gì thì xây”. Người dân vẫn phải tuân thủ các quy định khác như quy hoạch, chỉ giới, an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy…
Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng (Cập nhật 2025)
Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn chưa có quy hoạch đô thị
Đây là trường hợp phổ biến nhất được miễn giấy phép. Theo luật, các nhà ở riêng lẻ tại nông thôn sẽ được miễn nếu:
-
Nằm ngoài khu vực có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt;
-
Không nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa;
-
Không thuộc khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc.
Ví dụ: hộ dân xây nhà trong khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500, thì chỉ cần đảm bảo đúng ranh đất và quy mô phù hợp là có thể xây dựng hợp pháp mà không cần xin phép.
Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực
Nếu công trình chỉ sơn lại tường, thay mái, lát nền, sửa cửa, làm trần, ốp gạch… mà không tác động đến cột, dầm, móng, tường chịu lực, thì được xem là cải tạo nhỏ và được miễn giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu nâng tầng, đổ thêm sàn, thay đổi kết cấu chịu lực, hoặc thay đổi công năng sử dụng, thì vẫn bắt buộc phải xin phép.
Công trình tạm phục vụ thi công công trình chính
Các công trình tạm như: nhà kho chứa vật liệu, lán trại công nhân, nhà điều hành công trường… được miễn giấy phép xây dựng, với điều kiện:
-
Chỉ phục vụ thi công công trình chính đã được cấp phép hợp pháp;
-
Phải tháo dỡ sau khi công trình chính hoàn thành.
Nhiều chủ đầu tư nhầm lẫn, giữ lại công trình tạm để sử dụng lâu dài – điều này là vi phạm và có thể bị xử lý.
Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp
Các công trình thuộc an ninh, quốc phòng, ứng phó thiên tai, dịch bệnh, cứu hộ – cứu nạn… được miễn giấy phép vì tính đặc thù, khẩn trương, không thể chờ đợi thủ tục hành chính thông thường.
Ví dụ: xây dựng bệnh viện dã chiến, trạm kiểm dịch, hoặc kho tạm phục vụ phòng chống thiên tai.
Công trình trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt
Khi dự án đầu tư xây dựng đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thì các hạng mục công trình trong phạm vi đó không cần xin giấy phép riêng lẻ. Điều kiện: hồ sơ thiết kế, vị trí và quy mô phải phù hợp với bản quy hoạch đã phê duyệt. Ví dụ: khu đô thị, khu dân cư mới, khu nhà ở thương mại đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể.
Công trình hạ tầng kỹ thuật, năng lượng, viễn thông theo tuyến
Bao gồm: đường dây điện, trạm biến áp, đường ống cấp nước, cáp viễn thông, hệ thống chiếu sáng, thoát nước đô thị… Vì các công trình này triển khai theo tuyến, có tính chất kỹ thuật chuyên ngành, nên được miễn xin phép, nhưng phải đảm bảo không ảnh hưởng đến các công trình dân dụng xung quanh.
Công trình đặc thù được cơ quan chuyên ngành phê duyệt
Một số công trình như tôn giáo, y tế, giáo dục, hạ tầng công cộng, do cơ quan chuyên ngành thẩm định và cấp phép riêng, sẽ được miễn giấy phép xây dựng dân dụng. Ví dụ: Trường học công lập, bệnh viện nhà nước, công trình tôn giáo do Sở Nội vụ quản lý.
Điều kiện để được xem là thuộc diện miễn giấy phép xây dựng
Không phải cứ nằm trong danh sách trên là được miễn hoàn toàn. Chủ đầu tư cần đáp ứng một số điều kiện bổ sung sau:
Có quyền sử dụng đất hợp pháp
Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ tương đương. Không được xây trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch giao thông, hành lang bảo vệ sông suối, kênh rạch…
Phù hợp với quy hoạch và mục đích sử dụng đất
Dù được miễn giấy phép, công trình vẫn phải phù hợp với quy hoạch xây dựng chung hoặc quy hoạch chi tiết khu vực. Nếu khu vực đang quy hoạch treo, hoặc có lộ giới mở rộng, bạn không nên xây dựng cho đến khi có quyết định mới.
Đảm bảo quy chuẩn kỹ thuật và an toàn
Công trình được miễn giấy phép vẫn phải tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn chịu lực, PCCC, vệ sinh môi trường, tránh ảnh hưởng nhà liền kề. Cơ quan quản lý có quyền kiểm tra và yêu cầu khắc phục nếu phát hiện vi phạm.
Thông báo với chính quyền địa phương
Chủ đầu tư nên thông báo bằng văn bản hoặc trực tiếp tại UBND xã/phường nơi xây dựng để được ghi nhận, tránh trường hợp bị hiểu nhầm là “xây dựng không phép”.
Những trường hợp tưởng được miễn nhưng vẫn phải xin phép
Cải tạo nhà ở trong đô thị
Dù chỉ sửa nhỏ như thay mái ngói, làm lại mặt tiền, xây gác lửng nhưng nếu nằm trong khu đô thị, khu dân cư có quy hoạch chi tiết, thì vẫn cần xin giấy phép. Bởi đô thị có quy định nghiêm ngặt về kiến trúc, mật độ và chiều cao công trình.
Xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ
Đây là trường hợp sai lầm phổ biến. Nếu chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, bạn không thể xin phép, nhưng cũng không được miễn. Công trình xây dựng trên đất chưa có giấy tờ là xây dựng trái phép, có thể bị cưỡng chế tháo dỡ.
Công trình trong khu vực bảo tồn, di tích lịch sử
Các khu vực như phố cổ, khu di sản, di tích tôn giáo, khu bảo tồn kiến trúc đều phải xin phép đặc biệt, kể cả khi chỉ sửa chữa nhỏ.
Hậu quả khi hiểu sai về miễn giấy phép xây dựng
Bị xử phạt hành chính
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt hành vi xây dựng không phép dao động từ 15 đến 60 triệu đồng, tùy loại công trình và mức độ vi phạm. Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị đình chỉ thi công và buộc khôi phục hiện trạng ban đầu.
Không được hoàn công và cấp sổ hồng
Công trình xây không phép hoặc sai phép không được công nhận quyền sở hữu, không thể hoàn công, làm sổ hồng, hoặc tham gia giao dịch dân sự.
Gây khó khăn khi mua bán, chuyển nhượng
Nhà không có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ pháp lý không hợp lệ không được ngân hàng chấp nhận thế chấp, khó sang tên, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản.
Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ miễn – xin giấy phép xây dựng tại Jama Home
Xác định đúng trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Jama Home sở hữu đội ngũ tư vấn pháp lý và kỹ sư giàu kinh nghiệm, giúp khách hàng đánh giá chính xác công trình có thuộc diện miễn hay không, tránh rủi ro về sau.
Dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói
Nếu công trình cần xin phép, Jama Home sẽ:
-
Chuẩn bị hồ sơ, bản vẽ, đơn đề nghị, xác nhận hiện trạng;
-
Đại diện làm việc với cơ quan cấp phép;
-
Cam kết nhanh – đúng quy định – không phát sinh chi phí.
Cam kết của Jama Home
-
Minh bạch quy trình, chi phí rõ ràng.
-
Tư vấn tận nơi, miễn phí khảo sát.
-
Hỗ trợ trọn gói đến khi khách hàng có giấy phép hoặc xác nhận miễn hợp lệ.
Kết luận – Bạn có nằm trong diện được miễn giấy phép xây dựng không?
Không phải mọi công trình đều phải xin giấy phép, nhưng cũng không phải ai cũng được miễn. Hiểu rõ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí, và tránh rắc rối pháp lý không đáng có. Nếu bạn chưa chắc công trình của mình có thuộc diện miễn hay cần xin phép, hãy liên hệ Jama Home để được tư vấn miễn phí, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn chi tiết. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng bạn từ bước chuẩn bị pháp lý đến khi công trình hoàn thiện hợp pháp và an toàn.
