Chi phí cải tạo nội thất phụ thuộc vào hiện trạng công trình, số lượng hạng mục, khối lượng thi công và vật liệu bạn lựa chọn. Để dự trù sát thực tế, nên tính theo từng công việc và khối lượng cụ thể thay vì lấy diện tích sàn nhân với một đơn giá chung. Trong bài viết này, JAMA HOME tổng hợp cách tính và bảng đơn giá tham khảo tại TP.HCM để bạn có cơ sở lập ngân sách ban đầu. Giá thực tế cần được xác nhận sau khi khảo sát và thống nhất phạm vi vật tư, nhân công.
Chi phí cải tạo nội thất gồm những khoản nào?
Một dự toán cải tạo nội thất thường gồm chi phí thiết kế, tháo dỡ, thi công hoàn thiện, hệ thống điện nước và nội thất mới hoặc đóng theo yêu cầu. Tùy hiện trạng, có thể phát sinh thêm chi phí vận chuyển xà bần, xử lý chống thấm hoặc gia cố kết cấu.
Chi phí thiết kế
Chi phí thiết kế có thể gồm mặt bằng bố trí, phối cảnh và hồ sơ kỹ thuật. Nếu chỉ làm mới một số hạng mục, bạn có thể không cần thiết kế toàn bộ; nếu thay đổi công năng hoặc làm nội thất đồng bộ, hồ sơ thiết kế giúp xác định khối lượng và hạn chế sửa đi sửa lại trong quá trình thi công.
Chi phí tháo dỡ và thi công hoàn thiện
Khoản này gồm các công việc như tháo gạch, xây hoặc tô tường, xử lý nền, sơn, lát sàn, làm trần và thi công điện nước. Đơn giá cần ghi rõ tính theo diện tích sàn, diện tích tường, mét dài hay từng hạng mục.
Chi phí vật liệu và thiết bị
Vật liệu có thể gồm gạch, sơn, thạch cao, dây điện, ống nước, thiết bị vệ sinh và phụ kiện. Cùng một hạng mục nhưng giá có thể chênh lệch theo thương hiệu, quy cách, độ bền và mức hoàn thiện.
Chi phí nội thất
Chi phí nội thất gồm đồ đóng mới và đồ mua sẵn như tủ bếp, tủ quần áo, giường, sofa, bàn ăn hoặc kệ tivi. Với đồ đóng theo thiết kế, cần chốt kích thước, vật liệu, phụ kiện và cách hoàn thiện bề mặt trước khi báo giá.
Bảng giá chi phí cải tạo nội thất tham khảo
Bảng dưới đây tổng hợp một số đơn giá tham khảo tại TP.HCM. Đơn giá có thể thay đổi theo hiện trạng, khối lượng, vị trí thi công và vật liệu; khi nhận báo giá, bạn cần xác nhận rõ giá đã gồm vật tư, nhân công, vận chuyển và thuế hay chưa. JAMA HOME cũng lưu ý chi phí thực tế cần được bóc tách theo hiện trạng và phạm vi công việc cụ thể.
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|
| Tháo dỡ gạch nền, gạch ốp tường | m2 | 80.000–150.000 đồng |
| Xây tường gạch phân chia không gian | m2 | 200.000–280.000 đồng |
| Tô trát tường | m2 | 70.000–120.000 đồng |
| Cán nền | m2 | 80.000–150.000 đồng |
| Chống thấm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng | m2 | 150.000–280.000 đồng |
| Đi lại hệ thống điện âm tường | m2 sàn | 120.000–220.000 đồng |
| Thi công hệ thống cấp thoát nước | m2 sàn | 80.000–160.000 đồng |
| Lát gạch nền | m2 | 100.000–180.000 đồng |
| Ốp gạch tường | m2 | 120.000–200.000 đồng |
| Thi công trần thạch cao | m2 | 150.000–230.000 đồng |
| Sơn nội thất | m2 | 55.000–90.000 đồng |
| Sơn ngoại thất | m2 | 80.000–140.000 đồng |
| Thiết kế nội thất | m2 | 120.000–190.000 đồng |
| Tủ bếp MDF chống ẩm | mét dài | 3.800.000–6.500.000 đồng |
| Tủ bếp Acrylic | mét dài | 6.800.000–11.000.000 đồng |
| Tủ quần áo MDF | m2 | 2.400.000–4.800.000 đồng |
Đơn giá phần tháo dỡ, xây tô, điện nước và hoàn thiện được tổng hợp từ bảng giá cải tạo nhà JAMA HOME công bố năm 2026; giá tủ bếp và tủ quần áo được tham khảo từ bảng giá hạng mục nội thất của JAMA HOME. Một số đơn giá được tính theo nhân công hoặc quy cách vật tư cụ thể, vì vậy cần xác nhận lại phạm vi bao gồm trong báo giá trước khi áp dụng.
Lưu ý: Bảng giá trên dùng để dự trù ban đầu, không phải báo giá cuối cùng cho mọi công trình. Các hạng mục như gia cố kết cấu, xử lý thấm nặng, vận chuyển xà bần trong hẻm nhỏ, thiết bị vệ sinh và phụ kiện nội thất thường cần khảo sát hoặc bóc tách riêng.
Xem thêm >> Chi phí cải tạo nhà cũ 2026: Bảng giá và dự toán chính xác
Cách tính chi phí cải tạo nội thất
Không nên lấy tổng diện tích phòng nhân với một đơn giá duy nhất nếu công trình có nhiều loại hạng mục. Cách tính sát thực tế hơn là cộng chi phí của từng phần việc theo khối lượng và đơn giá tương ứng.
Công thức tham khảo:
Tổng chi phí cải tạo nội thất = Chi phí thiết kế + Chi phí tháo dỡ + Chi phí thi công từng hạng mục + Chi phí nội thất, thiết bị + Chi phí vận chuyển và dự phòng
Trong đó:
- Chi phí từng hạng mục = Khối lượng thực tế × Đơn giá tương ứng.
- Khối lượng có thể tính theo m2, mét dài, bộ, thiết bị hoặc gói.
- Chi phí dự phòng dùng để xử lý những phần chưa thể xác định trước khi tháo dỡ, chẳng hạn nền hư hỏng hoặc đường ống cũ cần thay.
Ví dụ dự toán cho một căn hộ 50 m2
Giả sử căn hộ cần thiết kế, tháo và lát lại 20 m2 sàn, sơn 80 m2 tường, đi lại điện trên diện tích sàn 50 m2, đóng 4 mét dài tủ bếp MDF và làm 4 m2 tủ quần áo MDF. Tạm tính theo đơn giá trong bảng:
| Hạng mục | Cách tính | Chi phí tham khảo |
|---|---|---|
| Thiết kế nội thất | 50 m2 × 120.000–190.000 đồng | 6–9,5 triệu đồng |
| Tháo dỡ gạch nền | 20 m2 × 80.000–150.000 đồng | 1,6–3 triệu đồng |
| Lát gạch nền | 20 m2 × 100.000–180.000 đồng | 2–3,6 triệu đồng |
| Sơn nội thất | 80 m2 × 55.000–90.000 đồng | 4,4–7,2 triệu đồng |
| Đi lại hệ thống điện | 50 m2 × 120.000–220.000 đồng | 6–11 triệu đồng |
| Tủ bếp MDF chống ẩm | 4 mét dài × 3.800.000–6.500.000 đồng | 15,2–26 triệu đồng |
| Tủ quần áo MDF | 4 m2 × 2.400.000–4.800.000 đồng | 9,6–19,2 triệu đồng |
| Tổng tạm tính | 44,8–79,5 triệu đồng |
Mức trên chưa gồm gạch, thiết bị, vận chuyển xà bần, phụ kiện tủ và các hạng mục chưa nêu. Khối lượng thực tế cũng có thể khác sau khi đo đạc tại công trình, nên đây chỉ là ví dụ minh họa cách lập dự toán.
Yếu tố ảnh hưởng đến chi phí cải tạo nội thất là gì?
Hai công trình cùng diện tích vẫn có thể có ngân sách khác nhau vì phạm vi cải tạo và điều kiện thi công không giống nhau. Khi dự toán, bạn nên kiểm tra các yếu tố sau để tránh so sánh đơn giá thiếu cơ sở.
Hiện trạng và khối lượng cần sửa
Nhà còn tốt, chỉ cần sơn sửa hoặc thay một số món nội thất sẽ có chi phí khác với nhà cần tháo dỡ, xử lý nền, thay điện nước hoặc chống thấm. Các hư hỏng chỉ phát hiện sau khi tháo lớp hoàn thiện cũng có thể làm thay đổi dự toán.
Phạm vi cải tạo
Cải tạo một khu vực như bếp hoặc phòng ngủ thường dễ kiểm soát hơn cải tạo đồng thời nhiều phòng. Nếu thay đổi vị trí bếp, nhà vệ sinh hoặc tường ngăn, cần tính thêm phần đường ống, điện và hoàn thiện liên quan.
Vật liệu, thiết bị và phụ kiện
Vật liệu phổ thông, trung cấp và cao cấp có mức giá khác nhau. Với tủ bếp, ngoài phần tủ, báo giá có thể chưa bao gồm mặt đá, kính ốp, chậu rửa, vòi, thiết bị bếp và phụ kiện; bạn nên yêu cầu liệt kê riêng từng phần.
Vị trí và điều kiện thi công
Nhà trong hẻm nhỏ, chung cư có quy định về giờ thi công hoặc công trình khó vận chuyển vật tư có thể phát sinh chi phí nhân công, vận chuyển và bảo vệ khu vực chung. Thời gian thi công gấp cũng có thể ảnh hưởng đến chi phí tổ chức nhân lực.
Cách tiết kiệm chi phí cải tạo nội thất là gì?
Muốn kiểm soát ngân sách, bạn cần chốt rõ mục tiêu cải tạo và những hạng mục thật sự cần làm trước khi thi công. Các bước dưới đây giúp giảm thay đổi giữa chừng và hạn chế mua sắm vượt dự toán.
Xác định thứ tự ưu tiên
Chia hạng mục thành nhóm cần xử lý ngay, nhóm nâng cấp nếu ngân sách cho phép và nhóm có thể làm sau. Những vấn đề liên quan đến an toàn, điện nước, chống thấm và công năng nên được kiểm tra trước phần trang trí.
Khảo sát kỹ hiện trạng
Đo đạc và kiểm tra nền, tường, trần, đường điện nước trước khi chốt vật liệu. Khảo sát tốt giúp dự toán sát hơn và giảm nguy cơ phải tháo ra làm lại.
Lập dự toán theo từng hạng mục
Bảng dự toán nên ghi rõ khối lượng, đơn vị tính, vật liệu, đơn giá và phần việc đã bao gồm. Dành một khoản dự phòng riêng cho những tình huống chỉ phát hiện sau khi tháo dỡ, thay vì dùng hết ngân sách cho phần hoàn thiện.
So sánh báo giá trên cùng phạm vi
Khi nhận báo giá từ nhiều đơn vị, hãy so sánh cùng chủng loại vật liệu, khối lượng và phạm vi công việc. Một đơn giá thấp có thể chưa bao gồm vật tư, vận chuyển, xử lý nền hoặc lắp đặt thiết bị.
Chọn nội thất phù hợp với nhu cầu sử dụng
Không nhất thiết phải thay mới toàn bộ đồ nội thất. Nếu sản phẩm hiện có còn tốt và phù hợp với bố cục mới, bạn có thể giữ lại để giảm ngân sách; với đồ đóng mới, hãy ưu tiên kích thước và công năng cần thiết trước các chi tiết trang trí.
Bảng giá tham khảo giúp bạn hình dung ngân sách ban đầu, nhưng chi phí cuối cùng cần dựa trên khảo sát, khối lượng và vật liệu được thống nhất. JAMA HOME có thể hỗ trợ đánh giá hiện trạng, đề xuất hạng mục ưu tiên và lập dự toán chi tiết; liên hệ JAMA HOME để được tư vấn thiết kế thi công nội thất trọn gói phù hợp với nhu cầu và ngân sách của bạn.