Tại các đô thị lớn, nhiều chung cư cũ đang xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống của cư dân. Trước thực trạng đó, chính sách cải tạo nhà chung cư cũ trở thành giải pháp cấp thiết để tái thiết đô thị bền vững. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ tình hình hiện nay, các quy định pháp lý liên quan và cùng những chính sách hỗ trợ thiết thực.
Đôi nét về tình trạng chung cư cũ tại Việt Nam
Từ những năm 1960 đến 1990, hàng loạt chung cư được xây dựng để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong giai đoạn đô thị hóa. Tuy nhiên, nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống của cư dân. Điều này không chỉ gây lo ngại mà còn lãng phí quỹ đất đô thị. Vì vậy, việc thi công cải tạo chung cư cũ trở thành một nhu cầu cấp bách. Cùng khám phá thực trạng này ngay sau đây.
Tình hình chung cư cũ tại các thành phố lớn
Các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng đang phải đối mặt với số lượng lớn chung cư đã hết niên hạn sử dụng, nhiều khu đã vượt quá 40 – 50 năm tuổi đời. Riêng tại Hà Nội, theo số liệu từ Sở Xây dựng, hiện có hơn 1.500 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, phân bố chủ yếu ở các quận nội thành như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Trong số này, có hàng trăm công trình đã được kiểm định và xếp loại nguy hiểm cấp D – cấp độ nguy hiểm cao nhất, cần di dời khẩn cấp để đảm bảo an toàn tính mạng cho cư dân.
Tại TP.HCM, tình trạng cũng không khá hơn. Hàng trăm khu chung cư tại quận 1, quận 5, quận 10 hay Bình Thạnh đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, nhiều nơi ghi nhận các sự cố rơi mảng tường, bong tróc trần nhà, sàn nhà mục nát, gây bất an cho người dân sinh sống. Tuy nhiên, do vướng mắc về pháp lý, tài chính và đồng thuận cư dân nên tiến trình cải tạo vẫn diễn ra rất chậm.
Thực trạng nhà chung cư cũ tại Việt Nam
Vì sao cần cải tạo chung cư cũ?
Việc cải tạo nhà chung cư cũ không chỉ đơn thuần là hoạt động xây dựng lại, mà còn gắn liền với chính sách cải tạo nhà chung cư cũ nhằm nâng cao chất lượng sống, bảo đảm an toàn cho người dân và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Một số lý do cấp thiết khiến việc cải tạo trở thành nhu cầu không thể trì hoãn gồm:
- Đảm bảo an toàn cho người dân: Các chung cư cũ xuống cấp có nguy cơ cao xảy ra tai nạn, sập đổ, cháy nổ do hệ thống điện không đảm bảo. Việc cải tạo sẽ giúp ngăn ngừa những rủi ro mất an toàn nghiêm trọng.
- Cải thiện chất lượng sống và hạ tầng đô thị: Việc xây dựng lại các khu nhà mới hiện đại, đồng bộ với hệ thống kỹ thuật hạ tầng như giao thông, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy… sẽ nâng cao đáng kể điều kiện sinh hoạt của người dân.
- Tối ưu hóa quỹ đất đô thị: Phần lớn các chung cư cũ nằm ở vị trí trung tâm hoặc khu vực có giá trị cao, nhưng hiện đang sử dụng không hiệu quả. Việc tái thiết sẽ giúp khai thác tốt hơn quỹ đất, phù hợp với định hướng phát triển đô thị nén.
- Góp phần hiện đại hóa bộ mặt đô thị: Cải tạo nhà chung cư cũ còn là cơ hội để xây dựng lại các khu đô thị theo mô hình mới, hiện đại hơn, xanh hơn, thân thiện với môi trường và có tính liên kết cao giữa các công trình.
Những lý do cấp thiết của việc cải tạo nhà chung cư cũ
Tìm hiểu chính sách cải tạo nhà chung cư cũ
Để hiểu rõ quá trình cải tạo chung cư cũ, bạn cần nắm chắc khung pháp lý hiện hành cùng các bước triển khai theo quy định. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết ở phần tiếp theo!
Khung pháp lý và các quy định về cải tạo chung cư cũ
Để giải quyết tình trạng chung cư cũ, Chính phủ Việt Nam đã đưa ra các quy định và khung pháp lý rõ ràng. Cụ thể là Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, nhằm tạo điều kiện cho việc tái thiết lại các chung cư xuống cấp. Theo đó, các khu chung cư cũ sẽ được cải tạo theo phương án: sửa chữa, nâng cấp, hoặc tháo dỡ để xây mới.
Bên cạnh đó, Nghị định số 98/2024/NĐ-CP được ban hành như một văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở, trong đó cụ thể hóa các bước triển khai dự án: từ khâu kiểm định, lập quy hoạch, phê duyệt kế hoạch, đến lựa chọn chủ đầu tư và thực hiện tái định cư. Nghị định này cũng giao trách nhiệm cụ thể cho chính quyền cấp tỉnh, đảm bảo tính khả thi và minh bạch trong triển khai.
Luật Nhà ở 2023 cũng đã sửa đổi và bổ sung những điều khoản quan trọng, tạo ra những điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, bao gồm việc hỗ trợ tài chính cho các chủ đầu tư và cư dân. Đặc biệt, trong Luật Thủ đô 2024, Hà Nội có những chính sách riêng biệt, tạo ra cơ chế đặc thù cho các dự án cải tạo chung cư, với mục tiêu phát triển khu đô thị hiện đại và giảm thiểu tình trạng nhà ở cũ, xuống cấp.
Quy trình và các bước thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ
Quy trình cải tạo nhà chung cư cũ được triển khai qua các bước cơ bản như sau:
Bước 1: Kiểm định chất lượng công trình
Cơ quan có thẩm quyền phối hợp với đơn vị chuyên môn tiến hành kiểm định mức độ an toàn của tòa nhà. Nếu nhà ở thuộc cấp D (mức độ nguy hiểm cao nhất) hoặc xuống cấp nghiêm trọng, sẽ được xếp vào diện cần phá dỡ để xây mới.
Bước 2: Lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch
Trên cơ sở kết quả kiểm định, đơn vị chức năng lập quy hoạch chi tiết xây dựng lại nhà chung cư, đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể của khu vực. Quy hoạch này phải được thẩm định và phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
Bước 3: Lấy ý kiến cư dân và phê duyệt kế hoạch cải tạo
Chính quyền địa phương tổ chức lấy ý kiến các chủ sở hữu căn hộ về phương án cải tạo. Khi có từ 70% cư dân đồng thuận, kế hoạch sẽ được hoàn chỉnh và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt.
Bước 4: Lựa chọn chủ đầu tư dự án
Việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện thông qua đấu thầu công khai hoặc chỉ định trực tiếp (nếu chủ sở hữu thống nhất lựa chọn), theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng.
Bước 5: Thực hiện dự án
Chủ đầu tư triển khai phá dỡ nhà chung cư cũ, xây dựng lại công trình mới theo đúng thiết kế và quy hoạch được duyệt. Đồng thời, thực hiện bố trí tái định cư hoặc chi trả bồi thường cho cư dân theo phương án đã thống nhất.
Bước 6: Nghiệm thu và bàn giao công trình
Sau khi hoàn thành công tác cải tạo, các cơ quan chức năng sẽ tiến hành nghiệm thu công trình. Nếu công trình đáp ứng đủ yêu cầu về chất lượng và an toàn, sẽ được bàn giao lại cho cư dân. Quá trình bàn giao này cần đảm bảo rằng cư dân đã được tái định cư đúng hạn và các hạng mục cải tạo đã được thực hiện đầy đủ.
Xem thêm: Quy trình cải tạo nhà chung cư
Chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân khi tham gia cải tạo chung cư cũ
Nhằm thúc đẩy quá trình cải tạo chung cư cũ và đảm bảo quyền lợi của người dân, Nhà nước đã xây dựng chính sách cải tạo nhà chung cư cũ với nhiều cơ chế hỗ trợ thiết thực.
Ưu đãi thuế và hỗ trợ chi phí đầu tư cho doanh nghiệp
Theo chính sách cải tạo nhà chung cư cũ, các doanh nghiệp tham gia dự án sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm khuyến khích đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Cụ thể, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được phép kinh doanh phần diện tích nhà ở thương mại còn lại sau khi hoàn thành bố trí tái định cư. Ngoài ra, còn được hỗ trợ về thuế và tín dụng theo quy định pháp luật hiện hành.
Riêng tại TP.HCM, chính quyền địa phương còn áp dụng thêm các chính sách hỗ trợ đặc thù như: hỗ trợ 50% chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án (tối đa 10 tỷ đồng/dự án), 50% chi phí di dời, cưỡng chế di dời và 100% chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng.
Nhà nước xây dựng chính sách cải tạo nhà chung cư cũ với nhiều cơ chế hỗ trợ thiết thực
Chế độ bồi thường và tái định cư cho cư dân
Người dân sinh sống trong các chung cư cũ sẽ được đảm bảo quyền lợi thông qua chính sách bồi thường và tái định cư hợp lý. Cụ thể, họ được nhận căn hộ mới có diện tích tối thiểu bằng với căn hộ cũ. Nếu căn hộ có phần diện tích ngoài giấy tờ nhưng đủ điều kiện pháp lý, phần này cũng được tính bồi thường theo hệ số k theo quy định.
Ngoài ra, cư dân còn được bố trí chỗ ở tạm thời hoặc nhận hỗ trợ tài chính để thuê nhà trong thời gian chờ xây dựng lại chung cư, đảm bảo ổn định cuộc sống trong giai đoạn chuyển tiếp.
Những lợi ích của việc cải tạo chung cư cũ
Cải tạo chung cư cũ không chỉ là giải pháp xử lý các công trình xuống cấp mà còn mang lại nhiều giá trị quan trọng về mặt an toàn, kinh tế và phát triển đô thị.
Nâng cao an toàn và chất lượng sống: Việc cải tạo giúp thay thế các công trình này bằng những tòa nhà mới hiện đại, kiên cố và đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. Cư dân không chỉ được sống trong môi trường an toàn hơn mà còn được hưởng các tiện ích đồng bộ như thang máy, hầm để xe, hệ thống PCCC và không gian sinh hoạt chung rộng rãi.
Cải tạo chung cư cũ nâng cao chất lượng sống
Góp phần chỉnh trang đô thị: Cải tạo chung cư cũ là một trong những giải pháp quan trọng nhằm tái thiết và chỉnh trang các khu đô thị lạc hậu. Khi các khu nhà ở cũ được thay thế bằng công trình mới hiện đại, bộ mặt đô thị sẽ trở nên khang trang hơn, đồng thời giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất – đặc biệt là ở những khu vực trung tâm đang bị lãng phí không gian.
Thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội: Việc cải tạo chung cư tạo ra cơ hội đầu tư cho doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản và các ngành nghề liên quan. Đồng thời, người dân được cải thiện điều kiện sống mà không phải di dời xa nơi sinh sống ban đầu. Ngoài ra, việc tăng nguồn cung nhà ở mới cũng giúp điều tiết thị trường bất động sản, hướng đến phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.
Kết luận
Việc nắm rõ chính sách cải tạo nhà chung cư cũ là yếu tố then chốt giúp người dân và doanh nghiệp chủ động tham gia vào quá trình tái thiết đô thị một cách hiệu quả và bền vững. Đây không chỉ là giải pháp khắc phục tình trạng xuống cấp của nhà ở mà còn mở ra cơ hội phát triển không gian sống văn minh, hiện đại hơn.
Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị thi công và cải tạo nhà ở trọn gói uy tín, JAMA HOME chính là lựa chọn đáng tin cậy. Chúng tôi cung cấp dịch vụ toàn diện từ tư vấn chính sách đến thi công, cam kết mang lại giải pháp nhanh chóng, an toàn và hiệu quả cho khách hàng.
