Có được cải tạo ban công chung cư không? Câu trả lời là có, nhưng chỉ trong phạm vi không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, kiến trúc mặt ngoài và hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà. Trước khi thi công, JAMA HOME khuyên bạn nên kiểm tra hồ sơ căn hộ và đăng ký với Ban quản lý để tránh phải tháo dỡ hoặc khắc phục hiện trạng.
Có được cải tạo ban công chung cư không?
Có, người sở hữu căn hộ được phép sửa chữa và làm mới khu vực ban công trong phạm vi quyền sử dụng của mình. Tuy nhiên, việc cải tạo phải bảo đảm không tác động đến kết cấu, mặt đứng, hệ thống thoát nước và các phần thuộc sở hữu chung của tòa nhà.
Ban công chung cư có thuộc sở hữu riêng không?
Diện tích ban công hoặc lô gia gắn liền với căn hộ được xác định là phần sở hữu riêng. Dù vậy, không phải mọi cấu kiện nằm tại khu vực ban công đều thuộc quyền tự quyết của người sở hữu căn hộ.
Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần diện tích trong căn hộ, bao gồm ban công và lô gia gắn liền với căn hộ, thuộc phần sở hữu riêng. Trong khi đó, khung, cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, hệ thống thoát nước và hệ thống phòng cháy chữa cháy thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 143 cũng quy định những trang thiết bị hoặc cấu kiện gắn với ban công nhưng thuộc mặt đứng công trình theo thiết kế được phê duyệt sẽ được xác định là sở hữu chung. Vì vậy, quyền sử dụng ban công luôn đi kèm trách nhiệm bảo vệ kết cấu và hình thức kiến trúc chung của tòa nhà.
Trước khi lên phương án cải tạo, người sử dụng nên kiểm tra:
• Hợp đồng mua bán căn hộ
• Bản vẽ bàn giao hoặc bản vẽ hoàn công
• Danh mục phần sở hữu riêng và sở hữu chung
• Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
• Quy định thi công do Ban quản lý ban hành
Những giới hạn cần tuân thủ khi sửa ban công là gì?
Giới hạn quan trọng nhất là không được làm ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, công năng sử dụng và an toàn chung. Một thay đổi nhỏ về hình thức vẫn có thể bị từ chối nếu tác động đến mặt ngoài của công trình.
Người sử dụng không nên tự ý mở rộng diện tích, tháo lan can, thay đổi màu sơn, bịt phễu thoát nước hoặc lắp đặt cấu kiện nhô ra bên ngoài. Việc khoan, cắt vào sàn, tường bao và các cấu kiện chịu lực cũng tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Ngoài quy định pháp luật, mỗi tòa nhà còn có nội quy riêng về vật liệu, mẫu lưới an toàn, giờ thi công và phương thức vận chuyển phế thải. Do đó, phương án chỉ nên được triển khai sau khi đã được Ban quản lý kiểm tra và xác nhận.
Ba nguyên tắc cần ghi nhớ gồm:
• Không tác động đến kết cấu chịu lực
• Không tự ý thay đổi kiến trúc mặt ngoài
• Không can thiệp hệ thống kỹ thuật chung
Những hạng mục thường được phép cải tạo ban công cư
Các hạng mục trang trí nhẹ, có thể tháo rời và không tác động đến hiện trạng thường dễ được chấp thuận hơn. Tuy nhiên, người sử dụng vẫn nên thông báo trước vì quy định giữa các chung cư có thể khác nhau.
Lát sàn nổi cho ban công chung cư
Lát sàn nổi là giải pháp phù hợp khi muốn làm mới không gian mà không phải đục phá nền. Các vật liệu thường được lựa chọn gồm vỉ gỗ nhựa, tấm sàn ngoài trời hoặc thảm nhựa thoát nước.
Ưu điểm của phương án này là thi công nhanh, dễ tháo dỡ và hạn chế làm ảnh hưởng đến lớp chống thấm phía dưới. Tuy nhiên, sàn mới không được che kín phễu thu nước hoặc làm thay đổi độ dốc thoát nước hiện có. Khoảng cách từ mặt sàn hoàn thiện đến cửa ra ban công cũng cần được tính toán để tránh nước tràn ngược vào bên trong khi mưa lớn. Vật liệu sử dụng nên có khả năng chịu nắng, chịu nước và chống trơn trượt.
Trước khi lát sàn cần kiểm tra:
• Vị trí phễu thu nước
• Cao độ cửa ra ban công
• Độ dốc nền hiện tại
• Tình trạng chống thấm
• Khả năng tháo sàn khi cần bảo trì
Bố trí cây xanh và bàn ghế ngoài trời
Đặt cây xanh, bàn trà hoặc ghế nhỏ là cách cải tạo ban công đơn giản và ít ảnh hưởng đến kết cấu. Phương án này phù hợp với cả những căn hộ có diện tích ban công hạn chế.
Chậu cây nên được đặt sát phía trong, có khay hứng nước và được cố định chắc chắn. Không nên treo chậu nặng ra bên ngoài lan can vì có nguy cơ rơi khi gặp gió mạnh. Bàn ghế nên ưu tiên loại gọn nhẹ, chịu được điều kiện ngoài trời và dễ di chuyển khi cần vệ sinh. Lối dẫn đến phễu thoát nước phải luôn thông thoáng, không bị che kín bởi chậu cây hoặc đồ nội thất.
Một ban công nhỏ nên tập trung vào một công năng chính như:
• Góc uống trà
• Khu trồng cây nhỏ
• Nơi đọc sách
• Khu phơi đồ gọn gàng
• Không gian nghỉ ngơi ngoài trời
Lắp lưới an toàn tại ban công
Lưới an toàn giúp hạn chế nguy cơ té ngã, đặc biệt đối với gia đình có trẻ nhỏ hoặc vật nuôi. Tuy nhiên, đây là hạng mục liên quan trực tiếp đến mặt đứng nên không nên tự mua và lắp đặt theo ý muốn.
Nhiều chung cư quy định cụ thể về màu sắc, kích thước dây, khoảng cách lưới và vị trí cố định. Một số tòa nhà chỉ cho phép lắp loại lưới đã được phê duyệt để bảo đảm kiến trúc đồng bộ. Khi thi công cần tránh khoan vào dầm, cột hoặc cấu kiện chịu lực nếu chưa kiểm tra bản vẽ. Người sử dụng nên đăng ký với Ban quản lý và lựa chọn đơn vị có kinh nghiệm thi công trong chung cư.
Lắp rèm hoặc thiết bị che nắng
Rèm cuốn ngoài trời và thiết bị che nắng có thể giúp giảm nhiệt cho căn hộ. Dù vậy, phương án phải phù hợp với quy định về mặt ngoài và khả năng chịu gió tại vị trí lắp đặt.
Không nên làm mái che cố định hoặc khung kim loại nhô ra khỏi ranh giới ban công. Các loại rèm ngoài trời cần được cố định chắc chắn, có khả năng thu gọn khi thời tiết xấu. Màu sắc và hình thức sản phẩm cũng nên đồng bộ với kiến trúc chung của tòa nhà. Trước khi lắp, cần hỏi Ban quản lý về mẫu được sử dụng và vị trí được phép khoan bắt.
Những hạng mục cải tạo ban công chung cư không nên tự ý thực hiện là gì?
Các hạng mục làm thay đổi diện tích, kết cấu, lan can, công năng hoặc mặt ngoài không thuộc phạm vi sửa chữa thông thường. Người sở hữu căn hộ không nên thi công chỉ vì thấy một căn hộ khác trong tòa nhà đã từng thực hiện.
Cơi nới hoặc mở rộng diện tích ban công
Không được tự ý mở rộng sàn ban công, dựng khung nhô ra ngoài hoặc chiếm dụng khoảng không chung. Đây là hạng mục làm thay đổi thiết kế ban đầu và có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn công trình.
Việc cơi nới làm tăng tải trọng lên kết cấu và phá vỡ kiến trúc mặt đứng của tòa nhà. Khung thép, sàn phụ hoặc mái che nhô ra ngoài cũng có nguy cơ rơi khi gặp gió lớn. Khi bị phát hiện, người thực hiện có thể phải dừng thi công và khôi phục hiện trạng. Do đó, không nên xem ban công là phần diện tích có thể tùy ý mở rộng.
Các hình thức cần tránh gồm:
• Đua thêm sàn ra ngoài lan can
• Dựng khung thép mở rộng diện tích
• Làm mái che nhô khỏi mặt đứng
• Xây bồn cây vượt khỏi ranh giới ban công
• Tận dụng khoảng không bên ngoài để chứa đồ
Đóng kín ban công thành phòng
Việc dùng kính, nhôm hoặc tường nhẹ để biến ban công thành phòng kín có thể làm thay đổi công năng và kiến trúc bên ngoài. Vì vậy, người sử dụng không nên tự ý thi công dù phần sàn ban công thuộc diện tích căn hộ.
Đóng kín ban công có thể ảnh hưởng đến thông gió, lấy sáng, thoát khói và phương án phòng cháy chữa cháy của công trình. Hệ khung kính cũng tạo thêm tải trọng và chịu áp lực gió lớn, đặc biệt ở các tầng cao. Nếu có nhu cầu lắp kính hoặc rèm chắn thời tiết, cần gửi bản vẽ và thông số vật liệu cho Ban quản lý xem xét. Chỉ nên thi công khi phương án phù hợp với thiết kế được phê duyệt và nội quy của tòa nhà.
Thay đổi lan can ban công
Lan can là bộ phận liên quan trực tiếp đến an toàn sử dụng và hình thức kiến trúc chung. Người sử dụng không nên tự tháo lan can, thay vật liệu, tăng giảm chiều cao hoặc sơn màu khác với thiết kế ban đầu.
Khi lan can bị gỉ, lỏng hoặc hư hỏng, cần báo Ban quản lý để kiểm tra nguyên nhân và trách nhiệm sửa chữa. Nếu được phép thay mới, sản phẩm phải đáp ứng yêu cầu về chiều cao, độ chắc chắn và tính đồng bộ. Không nên tự lắp thêm khung thép hoặc tấm che làm tăng tải trọng lên lan can. Các cấu kiện gắn với ban công nhưng thuộc mặt đứng có thể được xác định là phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Khoan cắt sàn và kết cấu chịu lực
Không được tự ý khoan cắt dầm, cột, sàn hoặc tường chịu lực tại khu vực ban công. Đây là nhóm công việc có thể làm suy giảm khả năng chịu lực và ảnh hưởng đến chất lượng của toàn bộ công trình.
Ngay cả việc khoan lỗ để bắt khung, treo vật nặng hoặc đi đường ống cũng cần kiểm tra vị trí kết cấu và hệ thống kỹ thuật âm. Không nên dựa vào cảm tính hoặc kinh nghiệm của thợ dân dụng để xác định vị trí khoan. Đối với hạng mục kỹ thuật phức tạp, cần có bản vẽ và đơn vị chuyên môn khảo sát. Nếu chưa xác định rõ phạm vi được phép tác động, nên giữ nguyên hiện trạng.
Thủ tục cần chuẩn bị trước khi thi công cải tạo ban công là gì?
Quy trình đăng ký cải tạo phụ thuộc vào nội quy của từng tòa nhà và mức độ tác động của hạng mục. Chuẩn bị hồ sơ từ đầu sẽ giúp quá trình xét duyệt và thi công diễn ra thuận lợi hơn.
Kiểm tra nội quy và hồ sơ căn hộ
Bước đầu tiên là xác định rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và những hạng mục bị hạn chế. Thông tin này thường được thể hiện trong hợp đồng mua bán, hồ sơ bàn giao và nội quy tòa nhà.
Thông tư 05/2024/TT BXD quy định chi tiết một số nội dung của Luật Nhà ở và là căn cứ để các nhà chung cư xây dựng quy chế quản lý, sử dụng. Trên thực tế, mỗi chung cư có thể quy định khác nhau về thời gian thi công, tuyến vận chuyển vật liệu, mức ký quỹ và các hạng mục phải trình bản vẽ. Vì vậy, người sử dụng nên làm việc trực tiếp với Ban quản lý trước khi thuê thợ hoặc mua vật tư.
Những tài liệu cần kiểm tra gồm:
• Hợp đồng mua bán căn hộ
• Biên bản bàn giao căn hộ
• Bản vẽ mặt bằng và hệ thống kỹ thuật
• Nội quy quản lý, sử dụng chung cư
• Quy định sửa chữa do Ban quản lý cung cấp
Chuẩn bị phương án cải tạo
Một phương án rõ ràng giúp Ban quản lý dễ đánh giá mức độ ảnh hưởng và giúp đơn vị thi công hạn chế phát sinh. Với hạng mục đơn giản, hồ sơ có thể ngắn gọn nhưng vẫn cần thể hiện đúng phạm vi công việc.
Thông tin nên chuẩn bị gồm:
• Hình ảnh hiện trạng ban công
• Danh sách hạng mục cần thực hiện
• Bản vẽ bố trí hoặc chi tiết kỹ thuật nếu có
• Chủng loại vật liệu dự kiến sử dụng
• Biện pháp chống thấm và thoát nước
• Thời gian thi công dự kiến
• Thông tin đơn vị thi công
• Phương án vận chuyển vật tư và phế thải
• Biện pháp che chắn và bảo vệ khu vực chung
Đối với hạng mục tác động đến sàn, tường bao, lan can hoặc hệ thống kỹ thuật, Ban quản lý có thể yêu cầu bổ sung bản vẽ và biện pháp thi công chi tiết. Người sử dụng không nên tự thay đổi phương án sau khi được duyệt mà chưa thông báo lại.
Đăng ký với Ban quản lý
Hầu hết các tòa nhà đều yêu cầu đăng ký trước khi đưa nhân sự và vật liệu vào thi công. Việc thông báo giúp Ban quản lý kiểm soát an toàn, tiếng ồn, vệ sinh và việc sử dụng thang máy.
Hồ sơ đăng ký thường bao gồm thông tin người sở hữu căn hộ, danh sách thợ, thời gian làm việc và nội dung sửa chữa. Một số chung cư có thể yêu cầu ký cam kết hoặc đặt cọc để bảo vệ thang máy, hành lang và các khu vực sử dụng chung. Sau khi hoàn thành, Ban quản lý sẽ kiểm tra hiện trạng trước khi hoàn trả khoản ký quỹ. Người sử dụng nên giữ lại văn bản chấp thuận để làm căn cứ trong suốt quá trình thi công.
Phân biệt chấp thuận thi công và giấy phép xây dựng
Văn bản chấp thuận của Ban quản lý không phải lúc nào cũng thay thế được các thủ tục xây dựng khác. Hai loại thủ tục này có phạm vi quản lý khác nhau.
Ban quản lý chủ yếu kiểm soát nội quy, thời gian thi công, việc sử dụng phần chung và ảnh hưởng đến cư dân. Trong khi đó, những hạng mục làm thay đổi kết cấu, công năng, kiến trúc hoặc quy mô công trình có thể phải được kiểm tra theo pháp luật xây dựng. Với việc trang trí nhẹ và không thay đổi hiện trạng, thông thường người sử dụng sẽ làm theo quy trình của tòa nhà. Trường hợp phương án phức tạp, nên hỏi thêm cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương trước khi thực hiện.
Cách cải tạo ban công an toàn và bền lâu là gì?
Một phương án được chấp thuận vẫn cần được thi công đúng kỹ thuật. Ban công chịu tác động trực tiếp của nắng, mưa, gió và tải trọng sử dụng nên mọi vật liệu và chi tiết đều cần được cân nhắc cẩn thận.
Kiểm soát tải trọng trên sàn
Không nên biến ban công thành nơi đặt quá nhiều chậu cây lớn, đá trang trí, tủ chứa đồ hoặc thiết bị nặng. Tải trọng tập trung có thể cao hơn đáng kể so với cách bố trí nội thất thông thường.
Người sử dụng nên ưu tiên vật liệu nhẹ, nội thất rời và chậu cây có kích thước vừa phải. Các vật nặng cần được phân bố đều thay vì dồn vào một góc hoặc đặt sát mép ban công. Không nên tự xây bồn cây bằng gạch hoặc đổ thêm bê tông để nâng nền. Khi thiết kế có nhiều cây lớn hoặc thiết bị đặc biệt, cần được đơn vị có chuyên môn kiểm tra trước.
Giữ đường thoát nước thông thoáng
Một ban công đẹp nhưng thoát nước kém sẽ nhanh chóng phát sinh tình trạng thấm, rêu mốc và mùi khó chịu. Vì vậy, phễu thu nước và độ dốc nền phải được ưu tiên trước yếu tố trang trí.
Không nên đặt thảm, chậu cây hoặc tủ che kín đường nước chảy. Lá cây, đất và rác nhỏ cần được vệ sinh thường xuyên để tránh làm nghẹt phễu. Khe chân tường, cổ ống và vị trí cửa ra ban công nên được kiểm tra trước mùa mưa. Khi xuất hiện nước đọng kéo dài, cần xử lý sớm thay vì chờ đến khi căn hộ tầng dưới xuất hiện vết thấm.
Bảo đảm an toàn cho trẻ nhỏ và vật nuôi
Gia đình có trẻ nhỏ hoặc vật nuôi cần đặt yếu tố an toàn lên trước công năng trang trí. Không nên bố trí bàn ghế, kệ cây hoặc vật có thể leo trèo sát lan can.
Lưới an toàn phải được lắp chắc chắn và đúng mẫu được tòa nhà cho phép. Chậu cây treo cần có bộ phận khóa giữ và không hướng ra ngoài mặt đứng. Ổ cắm, đèn và thiết bị điện ngoài trời phải có khả năng chống nước phù hợp. Cửa ban công cũng nên được bổ sung chốt an toàn nếu trong nhà có trẻ nhỏ.
Lựa chọn vật liệu phù hợp ngoài trời
Vật liệu sử dụng trong nhà chưa chắc phù hợp với điều kiện tại ban công. Nắng, mưa và sự thay đổi nhiệt độ có thể khiến gỗ, sơn, keo hoặc kim loại nhanh xuống cấp.
Nên ưu tiên vật liệu chịu nước, chống trơn, chống tia cực tím và dễ bảo trì. Kim loại cần được xử lý chống gỉ, còn đồ gỗ nên là loại chuyên dùng cho không gian ngoài trời. Keo dán và vật liệu hoàn thiện phải phù hợp với môi trường ẩm. Chọn đúng vật liệu ngay từ đầu sẽ hạn chế tình trạng bong tróc, cong vênh và phải sửa chữa nhiều lần.
Xem thêm >> 25 ý tưởng cải tạo ban công đẹp được yêu thích nhất
Căn cứ pháp lý cần biết khi sửa ban công chung cư
Việc xác định một hạng mục có được thực hiện hay không cần dựa trên quy định pháp luật, hợp đồng mua bán và hồ sơ riêng của tòa nhà. Không nên chỉ dựa vào lời trao đổi miệng hoặc việc một căn hộ khác đã từng thi công.
Luật Nhà ở 2023
Luật Nhà ở 2023 là căn cứ quan trọng để xác định phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư. Văn bản cũng quy định cách xác định diện tích ban công, lô gia và các cấu kiện thuộc mặt đứng công trình.
Những nội dung liên quan trực tiếp gồm:
• Điều 142 về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung
• Điều 143 về cách xác định diện tích ban công và lô gia
• Quy định về hệ thống kết cấu và trang thiết bị sử dụng chung
• Quy định về cấu kiện thuộc mặt đứng công trình
Theo các điều khoản này, diện tích ban công gắn với căn hộ có thể thuộc sở hữu riêng nhưng sàn, tường bao, kết cấu, hệ thống thoát nước và cấu kiện mặt đứng có thể thuộc sở hữu chung. Đây là lý do người sở hữu căn hộ không được tùy ý thay đổi toàn bộ khu vực ban công.
Thông tư 05/2024/TT BXD
Thông tư 05/2024/TT BXD của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Đây là một trong những căn cứ quan trọng đối với việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Ngoài quy định chung của pháp luật, từng tòa nhà phải có nội quy quản lý và quy trình sửa chữa riêng. Người sử dụng cần đối chiếu phương án cải tạo với nội quy này trước khi thực hiện. Khi nội quy quy định phải đăng ký, cung cấp bản vẽ hoặc sử dụng mẫu vật liệu thống nhất, người thi công phải thực hiện đầy đủ. Việc được sở hữu phần diện tích ban công không đồng nghĩa với quyền tự ý thay đổi kết cấu và mặt ngoài.
Nội quy và thiết kế của từng tòa nhà
Nội quy chung cư là căn cứ trực tiếp để xác định giờ thi công, mẫu lưới an toàn, cách vận chuyển vật liệu và quy trình đăng ký. Thiết kế được phê duyệt giúp xác định cấu kiện nào thuộc mặt đứng, kết cấu hoặc hệ thống kỹ thuật chung.
Người sử dụng nên yêu cầu Ban quản lý xác nhận bằng văn bản nếu phương án có liên quan đến lan can, khung kính, mái che hoặc chống thấm sàn. Không nên xem sự đồng ý miệng của nhân viên trực sảnh là căn cứ để triển khai. Nếu thay đổi vật liệu hoặc phạm vi công việc sau khi được duyệt, cần thông báo và xin xác nhận lại. Điều này giúp hạn chế tranh chấp khi xảy ra thấm nước hoặc ảnh hưởng đến căn hộ khác.
Câu hỏi thường gặp về cải tạo ban công chung cư
Dưới đây là những vấn đề người sử dụng căn hộ thường quan tâm trước khi làm mới ban công. Câu trả lời có thể thay đổi tùy theo thiết kế và nội quy của từng tòa nhà.
Có được lắp lưới an toàn ở ban công không?
Có thể lắp nếu sử dụng đúng mẫu, màu sắc, vị trí và phương pháp cố định mà tòa nhà cho phép. Không nên tự khoan vào kết cấu hoặc lắp loại lưới làm thay đổi rõ rệt kiến trúc mặt ngoài.
Có được đóng kính toàn bộ ban công không?
Không nên tự ý đóng kính toàn bộ ban công. Hạng mục này có thể làm thay đổi mặt đứng, công năng, tải trọng và phương án phòng cháy chữa cháy nên cần được xem xét kỹ trước khi thực hiện.
Có được xây bồn cây cố định ở ban công không?
Không nên xây bồn cây bằng gạch hoặc bê tông nếu chưa kiểm tra tải trọng và lớp chống thấm. Phương án an toàn hơn là sử dụng chậu rời có khay hứng nước, dễ di chuyển và thuận tiện bảo trì.
Có được đặt máy giặt ngoài ban công không?
Có thể đặt máy giặt nếu thiết kế căn hộ đã bố trí sẵn vị trí cấp điện, cấp nước và thoát nước tại ban công hoặc lô gia. Không nên tự kéo đường nước, xả trực tiếp ra sàn hoặc đấu nối vào đường ống chung khi chưa được kiểm tra.
Có được cải tạo ban công chung cư không? Câu trả lời là có, nhưng chỉ nên thực hiện những hạng mục không làm thay đổi kết cấu, công năng, hệ thống kỹ thuật và kiến trúc mặt ngoài của tòa nhà. Những công việc như lát sàn nổi, bố trí cây xanh, đặt bàn ghế hoặc xử lý chống thấm có thể thực hiện khi đáp ứng điều kiện kỹ thuật và nội quy chung cư.
Trước khi thi công, cần kiểm tra hồ sơ căn hộ, xác định rõ phần sở hữu riêng và đăng ký phương án với Ban quản lý. Với các hạng mục liên quan đến chống thấm, thoát nước hoặc kết cấu, JAMA HOME chuyên cải tạo nhà trọn gói hơn 10 năm kinh nghiệm khuyến nghị nên khảo sát hiện trạng trước khi lựa chọn giải pháp để bảo đảm an toàn và hạn chế chi phí sửa chữa lại.