Chi phí khi cải tạo nhà, sửa chữa nhà năm 2026 thường khoảng 2 đến 10 triệu đồng/m² tùy hiện trạng, phạm vi thi công, vật liệu và mức độ can thiệp vào công trình. Nhà chỉ sơn sửa, thay sàn hoặc nâng cấp một số khu vực sẽ có ngân sách thấp hơn đáng kể so với nhà phải làm lại điện nước, bố trí công năng, gia cố kết cấu hoặc cải tạo gần như toàn bộ. Vì vậy, muốn biết giá cải tạo sửa chữa nhà là bao nhiêu không nên chỉ lấy diện tích nhân với một đơn giá cố định. JAMA HOME sẽ giúp bạn hiểu cách tính, bảng giá và những khoản cần dự trù trước khi cải tạo.
Chi phí khi cải tạo nhà là gì?
Chi phí khi cải tạo nhà là tổng số tiền cần chi để sửa chữa, nâng cấp hoặc thay đổi công năng của một ngôi nhà hiện hữu mà không xây mới toàn bộ. Khoản chi này thường bao gồm khảo sát và thiết kế, tháo dỡ, thi công phần thô, điện nước, chống thấm, hoàn thiện, thiết bị và nội thất nếu có. Chi phí thực tế sẽ thay đổi theo hiện trạng công trình, diện tích cải tạo, mức độ can thiệp và loại vật liệu sử dụng.
Bảng giá sửa chữa nhà năm 2026 là bao nhiêu?
Giá sửa chữa nhà năm 2026 dao động khoảng 500.000 đến 3.500.000 đồng/m² tùy mức độ sửa chữa, hiện trạng công trình, khối lượng thi công và loại vật liệu sử dụng. Nhà chỉ sơn sửa, thay gạch hoặc xử lý một số khu vực thường có chi phí thấp hơn, trong khi công trình phải làm lại điện nước, chống thấm, thay đổi công năng hoặc cải tạo đồng bộ sẽ có mức giá cao hơn.
Bảng giá các hạng mục sửa chữa nhà năm 2026
Bảng giá dưới đây tổng hợp những hạng mục thường gặp khi sửa chữa và cải tạo nhà. Đơn giá mang tính tham khảo để dự trù ngân sách, giá thực tế cần được xác định theo khối lượng, vật liệu và điều kiện thi công của từng công trình.
| Hạng mục sửa chữa | Đơn vị | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|
| Đập phá tường gạch cũ | m² | 80.000 đến 150.000 đồng |
| Đục gạch lát nền cũ | m² | 60.000 đến 100.000 đồng |
| Tháo gạch ốp tường | m² | 60.000 đến 100.000 đồng |
| Tháo trần thạch cao cũ | m² | 40.000 đến 70.000 đồng |
| Tháo mái tôn, mái ngói | m² | 70.000 đến 120.000 đồng |
| Vận chuyển xà bần | m³ | 180.000 đến 350.000 đồng |
| Xây tường gạch 100mm | m² | 200.000 đến 280.000 đồng |
| Xây tường gạch 200mm | m² | 380.000 đến 480.000 đồng |
| Tô trát tường | m² | 70.000 đến 120.000 đồng |
| Cán nền | m² | 80.000 đến 150.000 đồng |
| Đổ bê tông cột, dầm, sàn | m³ | Theo khối lượng thực tế |
| Chống thấm nhà vệ sinh | m² | 180.000 đến 280.000 đồng |
| Chống thấm sân thượng, ban công | m² | 180.000 đến 300.000 đồng |
| Chống thấm tường ngoài | m² | 120.000 đến 250.000 đồng |
| Đi điện âm tường | Điểm | 300.000 đến 500.000 đồng |
| Lắp thêm ổ cắm, công tắc | Điểm | 150.000 đến 300.000 đồng |
| Thay hoặc đi mới đường cấp nước | Điểm | 500.000 đến 900.000 đồng |
| Thay hoặc đi mới đường thoát nước | Điểm | 600.000 đến 1.000.000 đồng |
| Lát gạch nền | m² | 100.000 đến 180.000 đồng |
| Ốp gạch tường | m² | 120.000 đến 200.000 đồng |
| Thi công sàn gỗ | m² | Theo loại vật liệu |
| Bả matit và sơn nội thất | m² | 55.000 đến 90.000 đồng |
| Sơn ngoại thất | m² | 80.000 đến 140.000 đồng |
| Trần thạch cao phẳng | m² | 150.000 đến 220.000 đồng |
| Trần thạch cao giật cấp | m² | 180.000 đến 280.000 đồng |
| Sửa chữa mái tôn | m² | 150.000 đến 300.000 đồng |
| Thay mái tôn mới | m² | Theo loại tôn và hệ khung |
| Cửa nhôm kính | m² | Theo hệ nhôm và loại kính |
| Cửa gỗ | Bộ | Theo vật liệu và kích thước |
| Vách kính nhà vệ sinh | m² | Theo loại kính và phụ kiện |
| Sửa chữa cầu thang | Hạng mục | Theo hiện trạng thực tế |
| Ốp đá bậc cầu thang | m² | Theo loại đá sử dụng |
| Lan can, tay vịn | Mét dài | Theo vật liệu và thiết kế |
| Cải tạo nhà vệ sinh | Phòng | Theo diện tích và thiết bị |
| Cải tạo khu vực bếp | Hạng mục | Theo phạm vi và vật liệu |
| Cải tạo mặt tiền | m² | Theo thiết kế và vật liệu |
| Gia cố móng | Hạng mục | Khảo sát và báo giá riêng |
| Gia cố cột, dầm, sàn | Hạng mục | Khảo sát và báo giá riêng |
| Mở ô sàn, thay đổi cầu thang | Hạng mục | Khảo sát và báo giá riêng |
| Nâng thêm tầng | Hạng mục | Khảo sát kết cấu và báo giá riêng |
Các hạng mục liên quan đến móng, cột, dầm, sàn, nâng tầng hoặc thay đổi lớn kết cấu không nên áp đơn giá cố định vì phương án thi công phụ thuộc trực tiếp vào khả năng chịu lực của công trình hiện hữu. Với những trường hợp này, cần khảo sát kỹ thuật và bóc khối lượng riêng trước khi xác định chi phí.
Bảng giá sửa chữa nhà theo mức độ cải tạo
Nếu cần ước tính nhanh tổng ngân sách, gia chủ có thể tham khảo giá theo mức độ sửa chữa. Cách tính này phù hợp ở giai đoạn chuẩn bị tài chính, còn báo giá thi công vẫn cần dựa trên khối lượng thực tế.
| Mức độ sửa chữa | Phạm vi công việc thường gặp | Giá tham khảo |
|---|---|---|
| Sửa chữa cơ bản | Sơn sửa, thay gạch, sửa trần, thay thiết bị và xử lý hư hỏng nhỏ | 500.000 đến 900.000 đồng/m² |
| Cải tạo bán phần | Cải tạo bếp, WC, điện nước, chống thấm và một số khu vực hoàn thiện | 900.000 đến 1.500.000 đồng/m² |
| Cải tạo toàn diện | Tháo dỡ, xây tô, điện nước, chống thấm và hoàn thiện đồng bộ | 1.500.000 đến 2.500.000 đồng/m² |
| Cải tạo nâng cấp cao | Thay đổi nhiều công năng, làm lại phần lớn hệ thống kỹ thuật và hoàn thiện | 2.500.000 đến 3.500.000 đồng/m² |
Mức giá theo m² chỉ nên dùng để dự trù tổng ngân sách ban đầu. Hai căn nhà cùng diện tích nhưng khác hiện trạng, mức độ tháo dỡ, điện nước, vật liệu hoặc yêu cầu thay đổi công năng có thể chênh lệch chi phí đáng kể. Vì vậy, để biết chính xác giá sửa chữa nhà năm 2026 là bao nhiêu, cần khảo sát hiện trạng, xác định rõ phần giữ lại và bóc tách từng hạng mục trước khi chốt báo giá.
Xem thêm >> Bảng giá sửa chữa cải tạo nhà trọn gói 2026 [Cập nhật TP.HCM]
Chi phí cải tạo sửa chữa nhà được tính như thế nào?
Chi phí cải tạo sửa chữa nhà có thể tính theo diện tích cải tạo để ước tính nhanh ngân sách hoặc bóc tách từng hạng mục để xác định chi phí sát thực tế hơn. Trong đó, cách tính theo m² phù hợp khi gia chủ mới lập ngân sách, còn báo giá thi công chính thức nên dựa trên khối lượng công việc thực tế.
Cách tính chi phí cải tạo nhà theo m²
Cách đơn giản nhất để ước tính chi phí cải tạo là lấy tổng diện tích cần cải tạo nhân với đơn giá theo mức độ sửa chữa.
Công thức:
Chi phí cải tạo dự kiến = Diện tích cần cải tạo × Đơn giá cải tạo/m²
Cách tính chi phí sửa chữa nhà theo từng hạng mục
Khi đã xác định cụ thể cần sửa những gì, cách tính chính xác hơn là bóc riêng từng hạng mục và tính theo khối lượng thực tế.
Công thức:
Chi phí từng hạng mục = Khối lượng thi công × Đơn giá
Sau đó:
Tổng chi phí sửa chữa = Tổng chi phí các hạng mục + Chi phí liên quan + Chi phí dự phòng
Công thức tính tổng chi phí cải tạo nhà đầy đủ
Để dễ hình dung, tổng ngân sách cải tạo có thể được tính theo công thức:
Tổng chi phí cải tạo = Chi phí tháo dỡ + Chi phí phần thô + Chi phí điện nước + Chi phí chống thấm + Chi phí hoàn thiện + Chi phí thiết bị và nội thất + Chi phí khác + Ngân sách dự phòng
Trong đó:
Chi phí tháo dỡ: Đập tường, đục nền, tháo trần, tháo cửa và vận chuyển xà bần.
Chi phí phần thô: Xây tường, tô trát, cán nền, bê tông và các phần phải xây mới.
Chi phí điện nước: Đi lại dây điện, ổ cắm, công tắc, đường cấp nước và thoát nước.
Chi phí chống thấm: Nhà vệ sinh, sân thượng, ban công, mái và những khu vực đang bị thấm.
Chi phí hoàn thiện: Gạch, sơn, trần, sàn, cửa và các vật liệu hoàn thiện khác.
Chi phí thiết bị và nội thất: Thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, tủ và các hạng mục nội thất nếu nằm trong phạm vi cải tạo.
Chi phí khác: Vận chuyển, che chắn, giàn giáo, vệ sinh công trình và những công việc đặc thù theo hiện trạng.
Những câu hỏi thường gặp về giá cải tạo sửa chữa nhà là bao nhiêu
Dưới đây là những câu hỏi thường gặp khi gia chủ tìm hiểu giá cải tạo sửa chữa nhà là bao nhiêu, cách dự toán ngân sách và những yếu tố có thể làm chi phí thay đổi trong quá trình thi công.
Báo giá sửa chữa nhà theo m² có chính xác không?
Báo giá theo m² chỉ phù hợp để ước tính ngân sách ban đầu, không phải giá cuối cùng của công trình. Báo giá chính xác cần dựa trên hiện trạng, bản vẽ, khối lượng thi công và vật liệu thực tế.
Giá cải tạo sửa chữa nhà đã bao gồm vật tư chưa?
Không phải báo giá nào cũng đã bao gồm vật tư. Gia chủ cần kiểm tra rõ đơn giá là nhân công, vật tư hay trọn gói, đồng thời yêu cầu ghi cụ thể thương hiệu, quy cách và chủng loại vật liệu sử dụng.
Sửa nhà từng phần có tiết kiệm hơn cải tạo toàn bộ không?
Sửa từng phần giúp giảm số tiền phải chi ngay nhưng chưa chắc tiết kiệm tổng ngân sách. Nếu các hạng mục liên quan đến nhau và phải tháo làm lại ở lần sửa sau, tổng chi phí có thể cao hơn so với cải tạo đồng bộ từ đầu.
Giá cải tạo sửa chữa nhà là bao nhiêu phụ thuộc vào diện tích, hiện trạng công trình, phạm vi tháo dỡ, mức độ thay đổi công năng, vật liệu và các hạng mục kỹ thuật cần xử lý. Đơn giá theo m² phù hợp để ước tính nhanh ngân sách, nhưng để biết chi phí sát thực tế cần khảo sát hiện trạng và bóc tách rõ từng công việc. Gia chủ cũng nên kiểm tra kỹ vật tư, phạm vi báo giá và nguyên tắc xử lý phát sinh trước khi thi công để chủ động tài chính và hạn chế chi phí ngoài dự kiến.
Nếu đang cần cải tạo nhà trọn gói, JAMA HOME hỗ trợ từ khảo sát hiện trạng, tư vấn phương án, thiết kế đến thi công và hoàn thiện. Liên hệ JAMA HOME để được đánh giá công trình và lập báo giá phù hợp với nhu cầu, hiện trạng và ngân sách thực tế của gia đình.