Năm 2025, các quy định về cải tạo nhà ở có nhiều điểm thay đổi nhằm đảm bảo tính an toàn, phù hợp quy hoạch và tuân thủ pháp luật. Việc nắm rõ thủ tục, hồ sơ cũng như những yêu cầu pháp lý mới sẽ giúp gia chủ yên tâm khi tiến hành cải tạo, tránh rủi ro về tranh chấp hoặc xử phạt hành chính. Hãy cùng JAMA HOME cập nhật chi tiết quy định cải tạo nhà ở mới nhất 2025 để chuẩn bị tốt nhất cho kế hoạch cải tạo không gian sống của bạn.
Vì sao phải tuân thủ Quy định cải tạo nhà ở theo đúng pháp luật?
Cải tạo nhà ở có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu công trình, an toàn của người sử dụng cũng như các công trình lân cận. Nếu không tuân thủ đúng quy định, bạn có thể đối mặt với rủi ro như:
- Bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ hạng mục vi phạm.
- Công trình không được công nhận pháp lý, khó khăn khi mua bán, chuyển nhượng.
- Nguy cơ mất an toàn, sập đổ hoặc ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng xung quanh.
Chính vì vậy, việc xin phép cải tạo nhà ở đúng quy trình không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn bảo vệ lợi ích lâu dài cho gia đình bạn.
Khi nào cần xin phép cải tạo nhà ở?
Không phải mọi hạng mục cải tạo đều cần xin giấy phép. Luật pháp đã phân định rõ các trường hợp bắt buộc và trường hợp được miễn.
Xem thêm: Mẫu đơn xin cấp phép cải tạo sửa chữa nhà năm 2025
Các trường hợp bắt buộc xin phép
Bạn phải xin giấy phép khi thực hiện các hạng mục sau:
- Thay đổi kết cấu chịu lực: cột, dầm, tường, móng.
- Nâng tầng, thêm tầng cho nhà hiện hữu.
- Mở rộng diện tích sàn, làm gác lửng, ban công nhô ra.
- Thay đổi kiến trúc mặt ngoài nhà trong khu vực đô thị đã có quy hoạch.
- Điều chỉnh hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước, điện, PCCC ở mức độ lớn.
Các trường hợp được miễn giấy phép cải tạo
Bạn có thể cải tạo mà không cần xin phép nếu chỉ thực hiện các hạng mục nhỏ:
- Sơn sửa, lát nền, ốp gạch, thay cửa, trần thạch cao.
- Cải tạo nội thất không làm thay đổi kết cấu chịu lực.
- Sửa chữa mái, chống thấm, chống nóng nhưng không thay đổi chiều cao nhà.
- Lắp đặt thiết bị nội thất, điện nước nhỏ lẻ.
Cơ sở pháp lý về cải tạo nhà ở hiện nay
Các văn bản luật liên quan
Việc cải tạo nhà ở được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật chính sau:
- Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020.
- Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm trật tự xây dựng.
- Các Thông tư của Bộ Xây dựng và quy định chi tiết của từng địa phương.
Những điểm mới trong quy định năm 2025
So với trước đây, năm 2025 có một số cập nhật quan trọng:
- Quy định rõ ràng hơn về các trường hợp được miễn phép để tránh chồng chéo.
- Đẩy mạnh thủ tục nộp hồ sơ online tại nhiều địa phương, giúp tiết kiệm thời gian.
- Tăng cường chế tài xử phạt đối với các hành vi xây dựng sai phép, không phép.
- Quy hoạch đô thị mới yêu cầu nghiêm ngặt hơn về mật độ xây dựng và chiều cao công trình.
Thủ tục xin phép cải tạo nhà ở
Hồ sơ cần chuẩn bị
Một bộ hồ sơ xin phép cải tạo nhà ở thường bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp phép cải tạo (theo mẫu).
- Bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
- Bản vẽ thiết kế cải tạo do đơn vị có năng lực thực hiện.
- Giấy ủy quyền (nếu không phải chủ sở hữu đi nộp).
- Các giấy tờ bổ sung khác theo yêu cầu từng địa phương.
Nơi nộp hồ sơ và quy trình xét duyệt
- Hồ sơ được nộp tại UBND cấp quận/huyện nơi có công trình.
- Sau khi tiếp nhận, cơ quan sẽ kiểm tra tính hợp lệ và thẩm định hồ sơ.
- Nếu đủ điều kiện, giấy phép xây dựng sẽ được cấp để chủ nhà tiến hành thi công.
Thời gian giải quyết theo luật định
Theo Luật Xây dựng, thời gian giải quyết thường không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Một số địa phương áp dụng dịch vụ công trực tuyến có thể rút ngắn thời gian.
Chi phí & lệ phí xin phép cải tạo nhà ở
Mức lệ phí theo từng địa phương
Lệ phí cấp phép cải tạo nhà ở do HĐND tỉnh/thành phố quy định. Thông thường dao động từ 50.000 – 100.000 VNĐ/hồ sơ đối với nhà ở riêng lẻ.
Các khoản phát sinh cần lưu ý
- Chi phí thiết kế bản vẽ: phụ thuộc vào diện tích nhà và mức độ phức tạp của hạng mục cải tạo, bản vẽ càng chi tiết thì chi phí càng cao.
- Chi phí đo đạc, kiểm định kết cấu: có thể phát sinh nếu cần đánh giá lại nền móng, tường hoặc khả năng chịu lực trước khi thi công.
- Chi phí tư vấn pháp lý hoặc dịch vụ xin phép trọn gói: áp dụng khi gia chủ thuê ngoài để tiết kiệm thời gian, đảm bảo hồ sơ và thủ tục đúng quy định.
Xử phạt khi cải tạo nhà ở không có giấy phép
Các mức phạt hành chính hiện hành
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt có thể lên tới:
- 15 – 30 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
- 30 – 50 triệu đồng đối với công trình lớn, nhà ở trong khu bảo tồn, quy hoạch đặc thù.
Trường hợp bị buộc tháo dỡ công trình
Ngoài phạt tiền, cơ quan quản lý có thể yêu cầu tháo dỡ phần xây dựng vi phạm. Điều này gây lãng phí lớn cả về thời gian và chi phí.
Cách khắc phục khi đã vi phạm
- Nhanh chóng liên hệ với cơ quan quản lý để làm thủ tục hợp thức hóa (nếu phù hợp quy hoạch).
- Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng, cần chấp hành tháo dỡ để tránh phạt nặng hơn.
Lời khuyên khi thực hiện cải tạo nhà ở
Kinh nghiệm chuẩn bị hồ sơ đầy đủ
- Tìm hiểu kỹ mẫu đơn và giấy tờ cần thiết theo quy định tại địa phương, tránh thiếu sót khi nộp hồ sơ.
- Chuẩn bị bản vẽ thiết kế chi tiết, đầy đủ thông tin, giúp cơ quan thẩm định dễ dàng xét duyệt và hạn chế tối đa việc hồ sơ bị trả lại.
Lựa chọn đơn vị tư vấn pháp lý hoặc nhà thầu uy tín
Một đơn vị uy tín sẽ giúp bạn:
- Hoàn thiện hồ sơ nhanh chóng và đầy đủ, giúp rút ngắn thời gian, hạn chế sai sót cũng như tránh việc phải bổ sung nhiều lần.
- Xin phép xây dựng đúng quy trình pháp lý, đảm bảo công trình được cấp phép hợp lệ và thuận lợi khi thi công.
- Tư vấn giải pháp thi công an toàn, hợp pháp, đồng thời tối ưu về công năng, thẩm mỹ và phù hợp với ngân sách gia đình.
Lưu ý về an toàn và yếu tố bền vững trong cải tạo
- Chọn vật liệu an toàn, thân thiện môi trường: Ưu tiên gạch không nung, sơn ít độc hại, gỗ tái chế để bảo vệ sức khỏe và giảm tác động đến môi trường.
- Đảm bảo công trình không ảnh hưởng đến nhà hàng xóm: Che chắn, giảm tiếng ồn và trao đổi trước với hàng xóm để tránh phiền toái.
- Tính toán giải pháp tiết kiệm năng lượng lâu dài: Bố trí hợp lý hướng nắng, dùng vật liệu cách nhiệt và thiết bị tiết kiệm điện nước để giảm chi phí.
Kết luận
Nắm rõ quy định cải tạo nhà ở hiện nay là điều kiện tiên quyết để quá trình cải tạo diễn ra thuận lợi, hợp pháp và bền vững. Tuân thủ đúng pháp luật không chỉ giúp gia đình bạn tránh rủi ro xử phạt, mà còn đảm bảo an toàn, nâng cao giá trị bất động sản.
Nếu bạn đang có nhu cầu cải tạo nhà ở trong năm 2025, hãy lên kế hoạch chi tiết, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và lựa chọn đơn vị thi công uy tín. JAMA HOME – Giải pháp thiết kế thi công nhà ở công nghệ toàn diện sẽ đồng hành cùng bạn để biến tổ ấm cũ thành không gian sống hiện đại, hợp pháp và tiết kiệm chi phí.
