Việc thay đổi công năng phòng (như đổi phòng bếp thành phòng ngủ, kho thành WC, phòng ngủ thành phòng làm việc…) ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, từ năm 2025, pháp luật có nhiều quy định mới liên quan đến cải tạo và điều chỉnh công năng trong nhà ở. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ những trường hợp phải xin phép, trường hợp được miễn, thủ tục và các lưu ý quan trọng để tránh rủi ro pháp lý khi cải tạo.
Thay đổi công năng phòng là gì? Khi nào được phép thực hiện?
Việc thay đổi công năng phòng được hiểu là chuyển đổi mục đích sử dụng của một không gian trong nhà ở mà không làm tăng số tầng, không mở rộng diện tích sàn. Ví dụ:
-
Chuyển phòng bếp → phòng ngủ.
-
Chuyển phòng kho → phòng làm việc.
-
Chuyển phòng ngủ → phòng tắm (có bổ sung hệ thống thoát nước).
-
Chuyển phòng khách → cửa hàng kinh doanh nhỏ.
Theo luật xây dựng 2025, chủ nhà được phép cải tạo công năng nếu:
-
Không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực.
-
Không thay đổi hình dáng bên ngoài nhà.
-
Không làm ảnh hưởng công trình lân cận.
-
Không thay đổi mục đích sử dụng của cả căn nhà (ví dụ: nhà ở → cơ sở kinh doanh).
Nếu cải tạo có can thiệp kết cấu, hoặc làm thay đổi tiện ích kỹ thuật (cấp – thoát nước, điện, phòng cháy), bạn phải xin phép.
Khi nào thay đổi công năng phòng cần xin giấy phép?
Theo luật mới 2025, việc xin phép phụ thuộc vào mức độ tác động của dự án cải tạo:
Phải xin phép khi thay đổi công năng nếu có các yếu tố sau:
-
Đục phá tường chịu lực, cột, dầm.
-
Làm thêm sàn giả, gác lửng, mở rộng diện tích phòng.
-
Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước mới (ví dụ: đổi phòng ngủ thành WC).
-
Ảnh hưởng đến hệ thống điện, nước chung của nhà nhiều tầng.
-
Thay đổi ảnh hưởng đến phòng cháy chữa cháy.
-
Cải tạo trong chung cư (đặc biệt nghiêm ngặt).
Trong các trường hợp này, cơ quan cấp phép sẽ xem xét bản vẽ, kết cấu và điều kiện an toàn trước khi đồng ý.
Không cần xin phép khi:
-
Chỉ thay đổi cách bố trí nội thất.
-
Ngăn phòng bằng vách không chịu lực.
-
Chuyển đổi mục đích sử dụng trong cùng không gian mà không ảnh hưởng đến kỹ thuật.
-
Thay đổi vật liệu hoàn thiện, trần, sàn.
Hồ sơ xin phép thay đổi công năng phòng trong năm 2025
Nếu thuộc nhóm phải xin phép, bạn cần chuẩn bị:
-
Đơn đề nghị cấp giấy phép cải tạo.
-
Bản vẽ thiết kế cải tạo (nếu có ảnh hưởng kết cấu → phải do đơn vị có chứng chỉ thiết kế thực hiện).
-
Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
-
Cam kết không ảnh hưởng công trình lân cận.
-
Ảnh hiện trạng và mô tả phương án thi công.
Thời gian giải quyết: 7 – 15 ngày tùy khu vực.
Quy trình xin phép thay đổi công năng phòng mới nhất 2025
Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và hiện trạng nhà
Đảm bảo nhà không nằm trong diện giải tỏa, lộ giới, hoặc khu vực hạn chế cải tạo.
Bước 2: Thuê thiết kế cải tạo (nếu cần)
Nhà chung cư hoặc cải tạo có tác động kết cấu bắt buộc phải có hồ sơ thiết kế.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng
Tùy thuộc công trình là nhà riêng lẻ hay nhà chung cư.
Bước 4: Chờ thẩm định và cấp phép
Cơ quan quản lý có thể kiểm tra hiện trạng trước khi ra văn bản.
Bước 5: Triển khai thi công đúng hồ sơ đã cấp
Nếu thay đổi so với bản vẽ phải xin điều chỉnh.
Lưu ý quan trọng khi thay đổi công năng phòng để tránh bị phạt
Đối với nhà phố
-
Không đục phá tường chịu lực nếu không có kỹ sư giám sát.
-
Không chuyển phòng ngủ thành phòng vệ sinh khi tầng dưới là khu vực sinh hoạt.
-
Đảm bảo hệ thống thoát nước đạt chuẩn.
Đối với chung cư
Cực kỳ nghiêm ngặt:
-
Không được can thiệp kết cấu hoặc tường bao.
-
Không được di dời bếp, nhà vệ sinh sang vị trí mới.
-
Không thay đổi hệ thống kỹ thuật chung.
Mức phạt nếu thay đổi công năng trái phép
-
Phạt 10 – 50 triệu tùy mức độ.
-
Buộc khôi phục hiện trạng.
-
Với chung cư: bị yêu cầu tháo dỡ phần cải tạo không đúng quy định.
Có nên tự thay đổi công năng phòng hay thuê đơn vị chuyên nghiệp?
Việc cải tạo nghe đơn giản nhưng thực tế dễ xảy ra rủi ro:
-
Sai kết cấu → nhà nứt, sụt.
-
Lỗi chống thấm khi làm hỗ trợ cấp thoát nước.
-
Không đúng quy định PCCC.
-
Bị phạt hành chính nếu cải tạo sai luật.
Nên có đơn vị thiết kế – thi công cải tạo để đảm bảo an toàn và đúng luật.
Kết luận
Việc thay đổi công năng phòng trong nhà ở năm 2025 được pháp luật quy định khá rõ ràng. Bạn cần xác định rõ việc cải tạo của mình thuộc nhóm phải xin phép hay được miễn, chuẩn bị hồ sơ đúng yêu cầu và thi công đúng tiêu chuẩn kỹ thuật để tránh rủi ro pháp lý.
Nếu bạn đang cần tư vấn cải tạo – chuyển đổi công năng phòng nhanh, đúng luật và tối ưu chi phí, hãy liên hệ Jama Home. Jama Home hỗ trợ từ khảo sát – thiết kế – xin phép xây dựng – thi công, giúp bạn có không gian mới an toàn, tiện nghi và hợp pháp.
