Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà là gì?
Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà là quy trình pháp lý bắt buộc đối với một số trường hợp cải tạo, thay đổi công trình nhà ở hiện hữu. Thủ tục này nhằm giúp các công trình sau sửa chữa đảm bảo an toàn, tuân thủ quy hoạch đô thị và đúng quy định pháp luật.
Thông qua việc nộp hồ sơ và được cấp phép bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là UBND quận, huyện), người dân có thể tiến hành sửa chữa, cải tạo đúng quy định mà không lo bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.
Quy định mới nhất năm 2025 về thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà
Năm 2025 đánh dấu những thay đổi quan trọng trong thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn mới nhất. Việc nắm rõ những quy định cập nhật này giúp người dân thực hiện thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà một cách nhanh chóng và chính xác.
Những điểm mới quan trọng:
Số hóa thủ tục hành chính: Từ năm 2025, hầu hết các địa phương đã triển khai dịch vụ công trực tuyến cho thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà, giúp rút ngắn thời gian xử lý từ 20 ngày xuống còn 15 ngày làm việc.
Miễn giấy phép mở rộng: Các công trình sửa chữa nhà có diện tích dưới 20m2 và không thay đổi kết cấu chịu lực được miễn thủ tục xin giấy phép phức tạp, chỉ cần thông báo với UBND phường/xã.
Tăng cường kiểm tra thực địa: Cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải kiểm tra thực địa đối với mọi hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà để đảm bảo tính chính xác.
Phối hợp liên ngành: Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà hiện được phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban (xây dựng, PCCC, môi trường) để giảm thời gian chờ đợi.
Khi nào cần và không cần xin phép sửa chữa nhà?
Các trường hợp phải xin giấy phép sửa chữa nhà
- Thay đổi kết cấu chịu lực của công trình (đúc thêm sàn, nâng tầng, làm móng, xây cột, dầm).
- Thay đổi công năng sử dụng của công trình hoặc từng phần.
- Cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài (đặc biệt với nhà mặt tiền phố, khu đô thị có quy hoạch).
- Nâng tầng, cơi nới diện tích, lắp đặt hệ thống kỹ thuật lớn.
Các trường hợp không cần xin giấy phép
- Sửa chữa nhỏ bên trong không ảnh hưởng đến kết cấu (sơn lại tường, thay gạch lát sàn, lắp tủ bếp).
- Lắp đặt thiết bị nội thất như đèn, quạt, máy nước nóng.
- Thay mái tôn, mái ngói (nếu không làm thay đổi độ cao và kết cấu).
- Sửa chữa hệ thống điện, nước đơn giản trong nhà.
Việc xác định đúng trường hợp giúp người dân tránh làm sai thủ tục, hạn chế rủi ro pháp lý hoặc bị xử phạt.
Xem thêm: Sửa chữa nhà không giấy phép phạt bao nhiêu? Cập nhật thông tin mới nhất 2025
Cơ sở pháp lý áp dụng
Các văn bản pháp luật liên quan đến thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà bao gồm:
- Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 (Luật số 62/2020/QH14).
- Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng.
- Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép.
- Quy định riêng của UBND từng tỉnh, thành phố (về lệ phí, mẫu đơn…).
Hướng dẫn đánh giá chính xác trường hợp thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà của bạn
Nhiều gia đình vẫn còn băn khoăn không biết trường hợp sửa chữa nhà của mình có cần làm thủ tục xin giấy phép hay không. Dưới đây là bảng đánh giá chi tiết giúp bạn xác định chính xác:
Cần xin giấy phép nếu:
- Đập tường ngăn hoặc tường chịu lực.
- Nâng tầng, mở rộng diện tích sàn.
- Thay đổi hệ thống cầu thang chính.
- Làm mới hệ thống móng, cột, dầm.
- Thay đổi công năng từ nhà ở sang kinh doanh.
- Sửa chữa nhà mặt tiền có yêu cầu quản lý kiến trúc đô thị.
Không cần xin giấy phép nếu:
- Thay gạch lát, ốp tường.
- Sơn lại nhà, thay cửa sổ cùng kích thước.
- Lắp đặt điều hòa, máy nước nóng.
- Làm trần thạch cao không ảnh hưởng kết cấu.
- Thay mái tôn cùng độ cao và kết cấu.
- Trang trí nội thất, ngoại thất.
Trường hợp đặc biệt cần lưu ý:
- Nhà trong khu tập thể cũ: Cần có văn bản đồng ý từ ban quản lý tòa nhà trước khi làm thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà.
- Nhà trong khu bảo tồn: Bắt buộc phải xin giấy phép cho mọi thay đổi, kể cả việc sửa chữa nhỏ như thay cửa, sơn tường.
- Nhà liền kề: Nếu sửa chữa có thể ảnh hưởng đến nhà bên cạnh, cần có cam kết bảo đảm an toàn trong hồ sơ thủ tục xin giấy phép.
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà gồm những gì?
Theo quy định tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà thường bao gồm các thành phần sau:
Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà (theo mẫu tại Thông tư 15/2016/TT-BXD).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
- Trường hợp không có giấy tờ sở hữu, cần cam kết và xác nhận của địa phương (nếu được chấp thuận).
Bản vẽ hiện trạng công trình:
- Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt hiện trạng của ngôi nhà.
- Ảnh chụp công trình thực tế (trước sửa chữa).
Bản vẽ thiết kế cải tạo, sửa chữa:
- Mô tả phần sửa chữa, thay đổi.
- Mặt bằng thiết kế sau cải tạo.
Các tài liệu liên quan khác (nếu có):
- Văn bản chấp thuận của Sở Văn hóa nếu nhà thuộc di tích, khu bảo tồn.
- Văn bản thẩm duyệt PCCC nếu công trình có yêu cầu.
- Cam kết an toàn cho nhà liền kề nếu sửa chữa có ảnh hưởng.
Lưu ý: Một số địa phương có thể yêu cầu thêm tùy tình huống cụ thể (ví dụ: biên bản họp tổ dân phố nếu cải tạo lớn).
Xem thêm: Sửa Chữa Trong Nhà Có Cần Xin Giấy Phép: Hướng Dẫn Chi Tiết Theo Quy Định Pháp Luật
Quy trình xin cấp giấy phép sửa chữa nhà
Quy trình thực hiện bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo danh mục đã nêu trên, in làm 2 bộ và mang đến nộp tại UBND quận, huyện nơi có công trình.
Bước 2: Nộp hồ sơ và nhận biên nhận
- Hồ sơ được nộp trực tiếp hoặc qua bưu điện, hoặc cổng dịch vụ công trực tuyến (nếu địa phương hỗ trợ).
- Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra sơ bộ. Nếu hồ sơ đầy đủ, sẽ cấp giấy biên nhận. Nếu thiếu, sẽ hướng dẫn bổ sung.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
- Phòng Quản lý đô thị (hoặc Ban quản lý cấp huyện) tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực tế tại hiện trường nếu cần.
- Đồng thời gửi văn bản xin ý kiến các phòng ban liên quan (quy hoạch, PCCC, môi trường…).
Bước 4: Nhận kết quả
- Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép sẽ trả kết quả.
- Nếu từ chối cấp phép, phải có văn bản nêu rõ lý do.
Thời gian và lệ phí xin giấy phép sửa chữa
Thời gian giải quyết
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị: không quá 15 ngày làm việc.
- Đối với công trình khác: tối đa 30 ngày làm việc.
- Trường hợp cần xin ý kiến chuyên ngành: có thể kéo dài thêm 10 ngày.
Xem thêm: Tất tần tật về đơn xin cải tạo nhà ở – Cập nhật mới nhất 2025
Mức lệ phí
- Thường dao động từ 75.000 – 150.000 đồng (tùy quy định địa phương).
- Tại TP.HCM, lệ phí xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện là 75.000 đồng/lần cấp.
- Miễn lệ phí với hộ nghèo, người có công với cách mạng, người khuyết tật…
Các tình huống thực tế phổ biến
| Tình huống sửa chữa | Có cần xin phép? | Ghi chú |
| Sơn lại tường, lát gạch, thay cửa | Không | Không ảnh hưởng kết cấu |
| Thay mái tôn, nâng tầng lầu | Có | Thay đổi kết cấu, kiến trúc |
| Mở rộng phòng khách, phá tường | Có | Liên quan kết cấu chịu lực |
| Lắp máy lạnh, tủ âm tường | Không | Không tác động đến kết cấu |
| Làm thêm gác lửng hoặc cầu thang | Có | Thay đổi công năng, tải trọng sàn |
| Sửa chữa trong khu tập thể, chung cư cũ | Có thể phải xin | Cần thêm giấy chấp thuận từ ban quản lý |
Lưu ý và kinh nghiệm xử lý hồ sơ
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu để tránh phải bổ sung nhiều lần.
- Đo vẽ hiện trạng chính xác và nêu rõ các phần sửa chữa – cơ quan cấp phép sẽ xem xét rất kỹ chi tiết này.
- Gửi kèm ảnh công trình hiện tại để tăng tính minh bạch.
- Không nên sửa chữa trước khi được cấp phép, kể cả khi “chỉ sửa bên trong” nếu không chắc chắn.
- Tham khảo cán bộ địa phương hoặc đơn vị tư vấn để hiểu rõ quy định từng khu vực.
- Gửi hồ sơ qua cổng dịch vụ công (nếu có) giúp tiết kiệm thời gian đi lại.
Xem thêm: Hướng Dẫn Soạn Thảo Đơn Xin Phép Sửa Chữa Cải Tạo Nhà Ở Chuẩn Form, Nhanh Chóng
Mức xử phạt nếu thi công không phép
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các mức phạt hành chính được áp dụng:
- Phạt tiền từ 60.000.000 – 80.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng không có giấy phép tại đô thị.
- Buộc ngừng thi công, tháo dỡ phần vi phạm.
- Có thể bị cấm hoàn công hoặc không được cấp số nhà, điện, nước trong tương lai.
- Chủ đầu tư và nhà thầu có thể cùng bị xử phạt tùy mức độ vi phạm.
Việc thi công không phép không chỉ gây thiệt hại về kinh tế mà còn ảnh hưởng đến hồ sơ pháp lý lâu dài của công trình.
Bảng giá chi phí thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà năm 2025 (chỉ mang tính tham khảo)
Chi phí thực hiện thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà bao gồm nhiều khoản mục khác nhau. Dưới đây là bảng giá tham khảo chi tiết:
| Hạng mục chi phí | Mức giá (VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Lệ phí cấp giấy phép | ||
| Tại Hà Nội | 75.000 – 100.000 | Theo quy định UBND TP |
| Tại TP.HCM | 50.000 – 75.000 | Giá tham khảo 2025 |
| Tại các tỉnh khác | 50.000 – 150.000 | Tùy theo quy định địa phương |
| Chi phí làm hồ sơ | ||
| Bản vẽ hiện trạng | 500.000 – 1.500.000 | Tùy diện tích và độ phức tạp |
| Bản vẽ thiết kế sửa chữa | 800.000 – 2.500.000 | Giá tham khảo thị trường |
| Chụp ảnh hiện trạng | 200.000 – 500.000 | Bao gồm in ảnh theo quy cách |
| Dịch vụ hỗ trợ (tùy chọn) | ||
| Làm hồ sơ trọn gói | 3.000.000 – 8.000.000 | Giá tham khảo các công ty dịch vụ |
| Tư vấn thủ tục | 500.000 – 1.500.000 | Phí tư vấn chuyên nghiệp |
Lưu ý quan trọng về chi phí:
- Bảng giá trên chỉ mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi theo thời gian
- Chi phí thực tế có thể khác biệt tùy theo từng địa phương và đơn vị thực hiện
- Nên hỏi giá cụ thể tại cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị dịch vụ trước khi thực hiện
- Một số trường hợp đặc biệt có thể phát sinh thêm chi phí khác
Các trường hợp được miễn lệ phí:
- Hộ nghèo, hộ cận nghèo có giấy xác nhận
- Người có công với cách mạng
- Gia đình chính sách, người khuyết tật
Tips tiết kiệm chi phí thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà:
- Tự làm hồ sơ thay vì thuê dịch vụ
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ ngay từ đầu để tránh đi lại nhiều lần
- Tham khảo giá từ nhiều đơn vị trước khi quyết định
Câu hỏi thường gặp về thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà
Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà mất bao lâu?
Thời gian xử lý thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà thông thường là 15-20 ngày làm việc kể từ khi nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Một số địa phương áp dụng dịch vụ công trực tuyến có thể rút ngắn xuống còn 12-15 ngày.
Sửa nhà cấp 4 có cần làm thủ tục xin giấy phép không?
Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà cấp 4 cũng tuân theo quy định chung. Nếu chỉ sửa chữa bên trong không thay đổi kết cấu thì không cần giấy phép. Nếu nâng tầng, thay đổi kết cấu thì bắt buộc phải xin giấy phép.
Có thể làm thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà online không?
Hiện tại nhiều địa phương đã triển khai dịch vụ công trực tuyến cho thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà. Bạn có thể truy cập cổng dịch vụ công của tỉnh/thành phố để nộp hồ sơ online.
Xin giấy phép sửa chữa nhà ở đâu?
Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà được thực hiện tại UBND cấp quận/huyện nơi có công trình. Cụ thể là Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ một cửa.
Sửa chữa nhà không xin giấy phép bị phạt bao nhiêu?
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt cho hành vi sửa chữa nhà không có giấy phép từ 60-80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ, có thể lên đến 100 triệu đồng nếu trong khu bảo tồn.
Có cần kiến trúc sư khi làm thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà?
Đối với những công trình sửa chữa đơn giản, không bắt buộc phải có kiến trúc sư. Tuy nhiên, với công trình phức tạp hoặc có thay đổi kết cấu lớn, nên thuê kiến trúc sư để đảm bảo tính chính xác của hồ sơ.
Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà có cần thông báo hàng xóm không?
Không bắt buộc phải thông báo hàng xóm trong thủ tục xin giấy phép. Tuy nhiên, nếu quá trình sửa chữa có thể ảnh hưởng đến nhà liền kề, nên có cam kết bảo đảm an toàn trong hồ sơ.
Giấy phép sửa chữa nhà có thời hạn bao lâu?
Giấy phép sửa chữa nhà thường có thời hạn 12-24 tháng tùy theo quy mô công trình. Nếu không hoàn thành trong thời hạn, cần xin gia hạn giấy phép.
Làm thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà cần giấy tờ gì?
Hồ sơ thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà bao gồm: đơn đề nghị, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất, bản vẽ hiện trạng và thiết kế sửa chữa, ảnh chụp hiện trạng công trình.
JAMA HOME có hỗ trợ làm thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà không?
JAMA HOME cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà trọn gói. Chúng tôi có đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, giúp khách hàng hoàn thiện hồ sơ nhanh chóng và chính xác.
Kết luận
Việc xin giấy phép sửa chữa nhà là quy trình bắt buộc với nhiều công trình tại đô thị, nhất là khi có sự thay đổi về kết cấu, kiến trúc hay công năng sử dụng. Việc tuân thủ đúng trình tự không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn giúp người dân an tâm trong quá trình thi công và sử dụng.
Nếu bạn đang chuẩn bị sửa nhà, đừng ngần ngại tìm hiểu kỹ quy định địa phương hoặc liên hệ với JAMA HOME chúng tôi để được hỗ trợ hồ sơ chính xác, nhanh chóng về thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà.
