Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà – Cập nhật mới 2026

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà là bước pháp lý bắt buộc khi bạn muốn cải tạo, nâng tầng hoặc thay đổi kết cấu công trình nhà ở. Nếu bỏ qua, bạn có thể bị phạt từ 60 – 80 triệu đồng và buộc tháo dỡ phần vi phạm. Với hơn 10 năm đồng hành cùng hàng nghìn gia chủ, JAMA HOME tổng hợp đầy đủ quy trình, hồ sơ, lệ phí và những lưu ý quan trọng nhất năm 2026 để bạn thực hiện đúng ngay từ đầu.

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà là gì?

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà là quy trình pháp lý bắt buộc đối với một số trường hợp cải tạo, thay đổi công trình nhà ở hiện hữu. Thủ tục này nhằm giúp các công trình sau sửa chữa đảm bảo an toàn, tuân thủ quy hoạch đô thị và đúng quy định pháp luật. Thông qua việc nộp hồ sơ và được cấp phép bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là UBND quận, huyện), người dân có thể tiến hành sửa chữa, cải tạo đúng quy định mà không lo bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.

Khi nào cần xin giấy phép sửa chữa nhà theo quy định mới nhất 2026?

Không phải mọi công việc sửa chữa đều cần giấy phép nhưng ranh giới giữa “cần” và “không cần” thường khiến nhiều người nhầm lẫn. Dưới đây là cách xác định chính xác theo quy định 2026.

Các trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa nhà (cập nhật 2026)

Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, bạn bắt buộc phải xin giấy phép trong những trường hợp sau:

• Đập hoặc phá tường chịu lực, tường ngăn có ảnh hưởng đến kết cấu
• Nâng tầng, cơi nới diện tích sàn, làm gác lửng
• Làm mới hoặc thay đổi hệ thống móng, cột, dầm, sàn
• Thay đổi công năng: ví dụ từ nhà ở sang cửa hàng, văn phòng
• Cải tạo mặt ngoài công trình (mặt tiền đường phố, khu đô thị có quy hoạch kiến trúc)
• Lắp đặt hệ thống kỹ thuật lớn ảnh hưởng đến kết cấu

Các trường hợp không cần xin giấy phép sửa chữa nhà

Một số công việc sửa chữa đơn giản không cần làm thủ tục giấy phép điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho gia chủ.

Bạn không cần xin giấy phép nếu công việc thuộc các trường hợp sau:

1. Sơn lại tường, thay gạch lát sàn hoặc ốp tường
2. Thay cửa sổ, cửa chính cùng kích thước cũ
3. Lắp đặt điều hòa, máy nước nóng, đèn chiếu sáng
4. Làm trần thạch cao không ảnh hưởng đến kết cấu sàn
5. Thay mái tôn/mái ngói giữ nguyên độ cao và kết cấu
6. Sửa chữa hệ thống điện, nước đơn giản bên trong nhà

Trường hợp đặc biệt cần lưu ý khi xin giấy phép sửa chữa nhà

Ngoài hai nhóm trên, có một số tình huống cần xử lý riêng mà nhiều người dễ bỏ sót.

• Sửa chữa diện tích dưới 20m² không thay đổi kết cấu: Từ 2025, chỉ cần thông báo UBND phường/xã, không cần làm hồ sơ giấy phép đầy đủ
• Nhà trong khu tập thể cũ / chung cư: Cần có văn bản chấp thuận từ ban quản lý tòa nhà trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép
• Nhà trong khu bảo tồn hoặc di tích: Bắt buộc xin phép cho mọi thay đổi, kể cả thay cửa, sơn tường; cần thêm văn bản chấp thuận từ Sở Văn hóa
• Nhà liền kề: Nếu sửa chữa có nguy cơ ảnh hưởng nhà bên cạnh, hồ sơ cần có cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề

Xem thêm: Sửa chữa nhà không giấy phép phạt bao nhiêu? Cập nhật thông tin mới nhất 2026

Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà gồm những gì?

Chuẩn bị hồ sơ đúng và đầy đủ ngay từ đầu là yếu tố quyết định tốc độ xử lý của cơ quan cấp phép. Dưới đây là toàn bộ danh mục hồ sơ theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

Danh mục hồ sơ xin giấy phép sửa chữa cải tạo nhà bắt buộc

Bộ hồ sơ cần chuẩn bị 2 bộ (1 bộ nộp, 1 bộ lưu), bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép: Theo mẫu tại Thông tư 15/2016/TT-BXD (có thể tải từ cổng dịch vụ công địa phương)
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất: Sổ đỏ hoặc sổ hồng (bản photo công chứng)
• Bản vẽ hiện trạng công trình: Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt hiện tại của ngôi nhà
• Ảnh chụp công trình thực tế: Chụp toàn bộ các mặt trước khi sửa chữa
• Bản vẽ thiết kế sửa chữa: Mặt bằng thiết kế sau cải tạo, mô tả rõ phần thay đổi

Tài liệu bổ sung trong hồ sơ xin giấy phép nhà đặc thù

Tùy vào tính chất công trình, một số hồ sơ bổ sung có thể được yêu cầu thêm.

• Văn bản thẩm duyệt PCCC: Bắt buộc nếu công trình có yêu cầu về phòng cháy chữa cháy
• Văn bản chấp thuận Sở Văn hóa: Nếu nhà nằm trong khu di tích hoặc khu bảo tồn
• Cam kết bảo đảm an toàn nhà liền kề: Nếu sửa chữa có nguy cơ ảnh hưởng kết cấu nhà bên
• Biên bản họp tổ dân phố: Một số địa phương yêu cầu thêm đối với công trình cải tạo lớn
• Văn bản đồng ý của ban quản lý tòa nhà: Bắt buộc với nhà chung cư, tập thể cũ

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà gồm những bước nào?

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà năm 2026 có thể thực hiện theo 7 bước: xác định phạm vi sửa chữa, khảo sát hiện trạng, lập hồ sơ, nộp hồ sơ, thẩm định, nhận giấy phép và kiểm tra điều kiện trước khi thi công. Từ ngày 01/7/2026, thủ tục này thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Bước 1: Xác định phạm vi sửa chữa có phải xin giấy phép không

Trước khi làm hồ sơ, chủ nhà cần xác định chính xác phần nào giữ nguyên, phần nào tháo dỡ và phần nào thay đổi. Đây là bước quan trọng vì không phải mọi hoạt động sửa chữa nhà đều phải xin giấy phép.

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, sửa chữa bên trong hoặc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc có thể được miễn giấy phép nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực và vẫn đáp ứng yêu cầu về PCCC, môi trường, hạ tầng kỹ thuật.

Ngược lại, các phương án như nâng tầng, thay đổi kết cấu chính, mở rộng diện tích, can thiệp dầm sàn hoặc thay đổi lớn về kiến trúc cần được kiểm tra kỹ điều kiện cấp phép trước khi thi công.

Bước 2: Khảo sát hiện trạng công trình

Nếu công trình thuộc trường hợp phải xin phép, nên khảo sát hiện trạng trước khi lập bản vẽ. Việc khảo sát giúp hồ sơ phản ánh đúng tình trạng thực tế của căn nhà và tránh trường hợp phương án cải tạo không khớp với công trình đang tồn tại.

Đối với nhà cải tạo, các nội dung nên kiểm tra gồm kích thước hiện trạng, số tầng, hệ cột – dầm – sàn, tường cần tháo dỡ, cầu thang, mái, phần tiếp giáp công trình lân cận và khu vực dự kiến sửa chữa.

Đây không chỉ là bước kỹ thuật. Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ sửa chữa, cải tạo có bản vẽ hiện trạng phần công trình dự kiến sửa chữa và ảnh chụp hiện trạng công trình, công trình lân cận.

Bước 3: Lập hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà

Sau khi xác định rõ hiện trạng và phương án cải tạo, chủ nhà tiến hành chuẩn bị hồ sơ. Theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ sửa chữa, cải tạo cơ bản gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo theo Mẫu số 01 Phụ lục II;
• giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định;
• bản vẽ hiện trạng các bộ phận dự kiến sửa chữa, cải tạo;
• ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận, kích thước tối thiểu 10 × 15 cm;
• hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo phù hợp với loại công trình.

Điểm cần kiểm tra trước khi nộp: nội dung trong đơn, bản vẽ hiện trạng và bản vẽ cải tạo phải thống nhất. Ví dụ, nếu bản vẽ thể hiện mở ô sàn hoặc thay cầu thang nhưng đơn chỉ ghi chung chung là “cải tạo nội thất”, hồ sơ có thể phải làm rõ hoặc bổ sung.

Bước 4: Nộp hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà

Từ ngày 01/7/2026, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Chỉ khi xảy ra sự cố khách quan, đột xuất khiến không thể thực hiện điện tử thì cơ quan có thẩm quyền mới thực hiện tiếp nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.

Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép trên địa bàn quản lý, trừ các trường hợp thuộc phạm vi quản lý của khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế.

Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ và hiện trạng

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra hồ sơ, đối chiếu điều kiện cấp phép và có thể kiểm tra thực địa nếu cần.

Đối với nhà ở riêng lẻ, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa nếu cần thiết. Nếu phát hiện tài liệu thiếu, không đúng quy định hoặc không phù hợp thực tế, cơ quan thẩm định phải xác định nội dung cần bổ sung để người nộp hoàn thiện hồ sơ.

Vì vậy, để hạn chế kéo dài thủ tục, chủ nhà nên kiểm tra trước ba điểm dễ sai nhất: thông tin pháp lý của công trình, hiện trạng thực tế và phạm vi sửa chữa thể hiện trên bản vẽ.

Bước 6: Nhận giấy phép sửa chữa, cải tạo

Đối với nhà ở riêng lẻ, thời gian cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo từ ngày 01/7/2026 là 07 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Kết quả có thể được nhận trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính theo quy định.

Khi nhận giấy phép, chủ nhà không nên chỉ kiểm tra tên và địa chỉ mà cần đối chiếu cả phạm vi sửa chữa, số tầng, diện tích, các thông số được phép thay đổi và bản vẽ đã được xác nhận kèm theo giấy phép.

Bước 7: Kiểm tra giấy phép và phương án thi công trước khi sửa nhà

Sau khi được cấp phép, cần tổ chức thi công đúng phạm vi và thiết kế đã được chấp thuận. Nếu trong quá trình chuẩn bị hoặc thi công muốn thay đổi các nội dung như hình thức kiến trúc mặt ngoài tại khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, vị trí công trình, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính hoặc phân khu chức năng chính bên trong, chủ đầu tư phải xem xét thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép theo Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Ngoài ra, giấy phép xây dựng có thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn. Nếu chưa thể khởi công trong thời hạn này, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định thay vì sử dụng giấy phép đã hết hiệu lực khởi công.

Kinh nghiệm thực tế: trước khi giao hồ sơ cho đội thi công, nên đối chiếu lại giấy phép – bản vẽ được duyệt – bản vẽ thi công. Ba tài liệu này càng thống nhất thì càng giảm nguy cơ thi công sai phạm vi, phải điều chỉnh hồ sơ hoặc phát sinh xử lý trong quá trình cải tạo.

Thời gian và lệ phí thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà

Nắm được thời gian xử lý và chi phí cụ thể giúp bạn lên kế hoạch thi công chủ động hơn, tránh phát sinh ngoài dự toán. Dưới đây là thông tin tham khảo cập nhật nhất.

Thời gian giải quyết thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà

Thời gian xử lý được quy định cụ thể theo từng loại công trình:

Lệ phí xin giấy phép sửa chữa nhà và chi phí thực tế 2026

Lệ phí nhà nước tương đối thấp, nhưng chi phí thực tế phát sinh ở phần lập hồ sơ bản vẽ mới là phần đáng quan tâm.

Lệ phí nhà nước (tham khảo)

• Tại Hà Nội: 75.000 – 100.000 đồng/lần cấp
• Tại TP.HCM: 75.000 đồng/lần cấp
• Các tỉnh khác: 50.000 – 150.000 đồng (theo quy định địa phương)
• Miễn lệ phí: Hộ nghèo, người có công, người khuyết tật

Chi phí phát sinh thực tế

Lưu ý: Bảng giá trên mang tính tham khảo, có thể thay đổi tùy địa phương và đơn vị thực hiện.

Mức xử phạt khi sửa chữa nhà không xin giấy phép là bao nhiêu?

Thi công trước khi được cấp phép là rủi ro pháp lý lớn mà nhiều gia chủ đang gặp phải. Mức phạt không chỉ về tiền mà còn ảnh hưởng lâu dài đến hồ sơ pháp lý công trình.

Khung phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi xây dựng, sửa chữa không có giấy phép bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền 60–80 triệu đồng đối với hành vi sửa chữa nhà ở riêng lẻ tại đô thị không có giấy phép
• Phạt đến 100 triệu đồng nếu công trình nằm trong khu bảo tồn hoặc khu di tích
• Buộc ngừng thi công ngay lập tức và tháo dỡ toàn bộ phần vi phạm
• Không được cấp hoàn công — ảnh hưởng đến giá trị giao dịch, thế chấp nhà sau này
• Chủ đầu tư và nhà thầu cùng bị xử phạt tùy theo mức độ vi phạm

Câu hỏi thường gặp về thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà

Dưới đây là những câu hỏi thực tế mà gia chủ hay gặp nhất khi thực hiện thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà được JAMA HOME tổng hợp từ kinh nghiệm tư vấn thực tế.

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà mất bao lâu?

Thông thường từ 15–20 ngày làm việc kể từ khi nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu nộp qua cổng dịch vụ công trực tuyến, có thể rút ngắn còn 12–15 ngày. Hồ sơ không đầy đủ sẽ bị trả lại và tính lại từ đầu.

JAMA HOME có hỗ trợ làm thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà không?

JAMA HOME cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà khi sử dụng dịch vụ cải tạo nhà trọn gói. Chúng tôi có đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, giúp khách hàng hoàn thiện hồ sơ nhanh chóng và chính xác.

Sửa nhà cấp 4 có cần xin giấy phép sửa chữa nhà không?

Có, nếu việc sửa chữa thay đổi kết cấu chịu lực hoặc nâng tầng. Nếu chỉ sơn lại, thay gạch lát hoặc sửa điện nước đơn giản bên trong thì không cần. Quy định áp dụng như nhau cho mọi cấp nhà.

Có thể nộp hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà online không?

Được hầu hết các tỉnh thành lớn đã triển khai cổng dịch vụ công trực tuyến từ năm 2025. Bạn truy cập cổng dịch vụ công của tỉnh/thành phố, tìm mục “Cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo” và nộp hồ sơ điện tử. Tuy nhiên, một số địa phương vẫn yêu cầu bổ sung bản giấy khi nhận kết quả.

Xin giấy phép sửa chữa nhà ở đâu?

Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện nơi có công trình, cụ thể là Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận một cửa. Không nộp tại UBND phường/xã vì đây không phải cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Giấy phép sửa chữa nhà có thời hạn bao lâu?

Giấy phép thường có hiệu lực 12–24 tháng tùy quy mô công trình. Nếu chưa hoàn thành trong thời hạn, bạn cần làm thủ tục gia hạn trước khi giấy phép hết hạn không được tự ý thi công tiếp khi giấy phép đã hết hiệu lực.

Sửa chữa nhà không xin giấy phép bị phạt bao nhiêu tiền?

Mức phạt từ 60–80 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có thể lên đến 100 triệu nếu trong khu bảo tồn, và buộc tháo dỡ phần vi phạm. Chi phí tháo dỡ và làm lại thường cao hơn nhiều so với chi phí xin giấy phép từ đầu.

Có cần thuê kiến trúc sư khi làm thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà không?

Không bắt buộc với công trình đơn giản. Tuy nhiên, nếu sửa chữa có thay đổi kết cấu lớn hoặc liên quan đến hệ thống kỹ thuật phức tạp, nên thuê kiến trúc sư hoặc kỹ sư xây dựng để đảm bảo bản vẽ đúng kỹ thuật và hồ sơ được duyệt ngay lần đầu.

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà không phải thủ tục rắc rối nếu bạn hiểu đúng và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ từ đầu. Tóm lại, bạn cần xác định chính xác trường hợp có cần giấy phép không, chuẩn bị đủ hồ sơ gồm đơn đề nghị, giấy tờ chủ quyền và bản vẽ thiết kế, sau đó nộp tại UBND quận/huyện và chờ kết quả trong vòng 15 ngày làm việc. Lệ phí thấp chỉ từ 75.000 đồng trong khi mức phạt nếu thi công không phép lên đến 60–80 triệu đồng cộng buộc tháo dỡ. Làm đúng từ đầu luôn là lựa chọn khôn ngoan hơn.

Nếu bạn cần hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà hoặc tư vấn về quy trình cụ thể tại địa phương, JAMA HOME sẵn sàng đồng hành từ khâu lập bản vẽ, chuẩn bị hồ sơ đến theo dõi tiến độ cấp phép.

• Hotline: 07 056 23456
• Email: noithatjama@gmail.com
• Fanpage: JAMA HOME