Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà thường gồm đơn đề nghị theo Mẫu số 01, giấy tờ hợp pháp về đất đai, bản vẽ hiện trạng kèm ảnh công trình và hồ sơ thiết kế sửa chữa. Tuy nhiên, không phải trường hợp sửa nhà nào cũng cần xin phép; yêu cầu cụ thể phụ thuộc vào vị trí và phạm vi cải tạo. Trong bài viết này, JAMA HOME hướng dẫn bạn kiểm tra trường hợp cần xin phép, chuẩn bị từng giấy tờ và nắm rõ nơi nộp hồ sơ theo quy định hiện hành.
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà gồm những giấy tờ nào?
Theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ sửa chữa, cải tạo gồm bốn nhóm giấy tờ chính dưới đây. Một số tài liệu khác chỉ phát sinh tùy tình trạng pháp lý, vị trí và quy mô công trình.
Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo
Bạn dùng Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Trong đơn, ghi rõ thông tin người đề nghị, địa chỉ nhà và nội dung dự kiến sửa chữa. Phần mô tả cần khớp với bản vẽ thiết kế, nhất là khi có thay đổi mặt tiền, diện tích, số tầng hoặc kết cấu. Dùng mẫu cũ hoặc ghi nội dung chung chung có thể khiến bạn phải chỉnh lại hồ sơ.
Giấy tờ hợp pháp về đất đai
Hồ sơ cần một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai dùng làm căn cứ cấp phép theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Không nên mặc định chỉ sổ đỏ hoặc sổ hồng mới được chấp nhận, vì giấy tờ của mỗi trường hợp có thể khác nhau. Nếu người nộp hồ sơ không phải người đứng tên giấy tờ đất, hãy hỏi cơ quan tiếp nhận xem cần giấy ủy quyền hoặc tài liệu nào khác. Thông tin địa chỉ và thửa đất cần thống nhất với đơn đề nghị và bản vẽ.
Bản vẽ hiện trạng và ảnh công trình
Bản vẽ cần thể hiện những bộ phận dự kiến sửa chữa và có tỷ lệ tương ứng với bản vẽ trong hồ sơ xin phép. Bạn cần nộp ảnh hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa, kích thước tối thiểu 10 × 15 cm. Nên chụp rõ khu vực thi công và phần nhà tiếp giáp với công trình bên cạnh. Nếu hiện trạng nhà đã khác bản vẽ cũ, cần kiểm tra hoặc đo vẽ lại trước khi nộp.
Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo
Hồ sơ thiết kế phải thể hiện phương án sửa chữa dự kiến và phù hợp với loại công trình. Bản vẽ nên khớp với phạm vi công việc ghi trong đơn để cơ quan thẩm định có thể đối chiếu. Nếu phương án có tác động đến kết cấu, công trình liền kề hoặc thuộc trường hợp cần thực hiện thêm thủ tục chuyên ngành, có thể cần tài liệu bổ sung. Vì vậy, không nên chốt bản vẽ trước khi xác định rõ hạng mục nào sẽ thi công.
Xem thêm >> Mẫu đơn xin cấp phép cải tạo sửa chữa nhà năm 2026
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà cần bổ sung trong trường hợp nào?
Không phải nhà nào cũng cần cùng một bộ giấy tờ. Cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu tài liệu bổ sung tùy vào tình trạng sở hữu, vị trí công trình và yêu cầu chuyên ngành.
Giấy tờ bổ sung theo tình trạng căn nhà
Nếu người đứng tên hồ sơ khác với người đứng tên giấy tờ đất, bạn nên chuẩn bị thông tin về quyền đại diện hoặc giấy ủy quyền để cơ quan tiếp nhận hướng dẫn. Nếu nhà nằm trong khu vực có yêu cầu quản lý di sản, có thể phát sinh ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa. Trường hợp công trình thuộc diện phải thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy, hồ sơ cần đáp ứng yêu cầu tương ứng. Hãy xác nhận theo thủ tục đang công bố tại nơi có nhà, thay vì chuẩn bị tất cả giấy tờ đặc biệt cho mọi trường hợp.
Giấy phép xây dựng cũ và hồ sơ nhà hiện trạng
Nếu còn giấy phép xây dựng hoặc bản vẽ cũ, bạn nên giữ để đối chiếu với hiện trạng. Đây không phải tài liệu mặc định bắt buộc trong mọi hồ sơ sửa chữa, nhưng có thể giúp làm rõ phần đã xây và phần dự kiến cải tạo. Nếu nhà có nhiều lần sửa trước đó, hãy nêu rõ những thay đổi hiện hữu với đơn vị lập bản vẽ. Thông tin thiếu hoặc không khớp có thể khiến cơ quan tiếp nhận yêu cầu giải trình.
Xem thêm >> Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà – Cập nhật mới 2026
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà có cần cho mọi công việc sửa nhà không?
Không. Luật Xây dựng 2025 có quy định một số trường hợp sửa chữa, cải tạo được miễn giấy phép nếu đáp ứng đủ điều kiện. Do đó, cần xét vị trí và phạm vi thi công cụ thể trước khi kết luận.
Trường hợp có thể được miễn giấy phép sửa chữa nhà
Một số việc sửa bên trong, hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, có thể được miễn phép nếu không đổi mục đích hoặc công năng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực và đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, môi trường, hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy, những việc như sơn tường hoặc thay gạch nền cần được xem cùng toàn bộ phạm vi sửa, không chỉ dựa vào tên gọi hạng mục. Nếu có phá dỡ tường, thay đổi mặt tiền, nâng tầng hoặc mở rộng nhà, hãy hỏi cơ quan có thẩm quyền trước khi khởi công.
Trường hợp cần xin giấy phép sửa chữa nhà
Nếu việc sửa chữa không đáp ứng đủ điều kiện miễn phép, bạn cần kiểm tra thủ tục xin giấy phép trước khi thi công. Đặc biệt, hãy rà soát kỹ khi sửa đổi kết cấu chịu lực, công năng hoặc mặt ngoài nhà ở khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc; việc có phải xin phép hay không còn phụ thuộc vào vị trí và phạm vi cải tạo cụ thể.
Xem thêm >> Những quy định về sửa chữa cải tạo nhà mới nhất 2026
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà nộp ở đâu và bao lâu có kết quả?
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thủ tục được thực hiện trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Nếu có sự cố khách quan khiến không thể nộp trực tuyến, hồ sơ có thể được tiếp nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích. Thời hạn giải quyết với nhà ở riêng lẻ là 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Nộp hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà ở đâu?
Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép trên địa bàn theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Một số công trình thuộc khu vực đặc thù có thể có đầu mối quản lý khác. Trước khi nộp, bạn nên tra thủ tục hành chính tại địa phương hoặc hỏi Bộ phận Một cửa nơi có nhà để xác nhận cơ quan tiếp nhận và cách nộp đang áp dụng.
Thời gian cấp giấy phép sửa chữa nhà được tính thế nào?
Thời hạn 7 ngày làm việc bắt đầu khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính từ lúc bạn bắt đầu chuẩn bị giấy tờ. Nếu hồ sơ phải bổ sung hoặc làm rõ, thời gian thực tế có thể kéo dài hơn. Bạn nên lưu mã hồ sơ hoặc giấy biên nhận để theo dõi và chỉ chốt lịch thi công sau khi đã xác nhận tình trạng cấp phép.
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà thường bị yêu cầu bổ sung vì lý do gì?
Các vấn đề hay gặp là đơn mô tả khác bản vẽ, bản vẽ không đúng hiện trạng hoặc ảnh chụp không thể hiện rõ phần công trình dự kiến sửa. Trước khi nộp, hãy rà nhanh những điểm sau:
• Địa chỉ nhà và thông tin thửa đất thống nhất giữa các giấy tờ.
• Hạng mục ghi trong đơn khớp với bản vẽ thiết kế.
• Bản vẽ hiện trạng phản ánh đúng căn nhà ở thời điểm chuẩn bị hồ sơ.
• Ảnh thể hiện phần công trình sửa và khu vực lân cận.
• Tài liệu bổ sung đã được hỏi rõ theo tình trạng cụ thể của nhà.
Rà trước các điểm này giúp bạn phát hiện sai khác sớm, nhất là khi nhà có bản vẽ cũ hoặc đã sửa nhiều lần.
Câu hỏi thường gặp về hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà
Bạn đang băn khoăn hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà cần giấy tờ gì, nộp ở đâu và mất bao lâu? JAMA HOME giải đáp nhanh những câu hỏi thường gặp dưới đây để bạn dễ chuẩn bị trước khi sửa nhà.
Xin giấy phép sửa chữa nhà có cần sổ đỏ không?
Hồ sơ cần giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Không nên kết luận chỉ sổ đỏ hoặc sổ hồng mới đủ điều kiện, vì cơ quan tiếp nhận cần xem giấy tờ cụ thể của từng trường hợp.
Xin giấy phép sửa chữa nhà có cần bản vẽ không?
Có. Hồ sơ gồm bản vẽ hiện trạng phần dự kiến sửa và hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với công trình.
Ảnh hiện trạng nhà cần kích thước bao nhiêu?
Ảnh hiện trạng công trình và công trình lân cận cần có kích thước tối thiểu 10 × 15 cm theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà gồm đơn Mẫu số 01, giấy tờ hợp pháp về đất đai, bản vẽ hiện trạng kèm ảnh và hồ sơ thiết kế sửa chữa. Trước khi nộp, bạn nên xác định công trình có thuộc diện phải xin phép không, rồi đối chiếu đơn, bản vẽ và hiện trạng để hạn chế phải bổ sung. JAMA HOME có thể hỗ trợ bạn rà soát phạm vi cải tạo và chuẩn bị hồ sơ theo tình trạng thực tế của căn nhà.