Trong quá trình sửa chữa hoặc cải tạo nhà, nhiều gia chủ thường chỉ quan tâm đến thiết kế và chi phí mà bỏ qua yếu tố quan trọng nhất: thủ tục pháp lý. Thực tế tại TPHCM, không ít trường hợp đang thi công phải dừng lại giữa chừng, thậm chí bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ vì không xin giấy phép hoặc hiểu sai quy định. Bài viết này JAMA HOME tổng hợp lại toàn bộ quy định về sửa chữa cải tạo nhà năm 2026 dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm thực tế thi công tại nhiều công trình nhà phố, căn hộ tại TPHCM, giúp bạn tránh rủi ro ngay từ đầu.
Quy định về sửa chữa cải tạo nhà là gì?
Theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, sửa chữa, cải tạo nhà không phải trường hợp nào cũng cần xin giấy phép xây dựng. Gia chủ được miễn giấy phép nếu việc cải tạo thuộc trường hợp pháp luật cho phép; ngược lại, nếu công trình không thuộc diện miễn thì phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo trước khi thi công. Quy định về các trường hợp miễn giấy phép tại khoản 2 Điều 43 được áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Trường hợp sửa chữa nhà cần xin giấy phép xây dựng?
Sửa chữa nhà thì cần xin giấy phép cải tạo sửa chữa nhà khi phạm vi cải tạo không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Với nhà ở hiện hữu, cần đặc biệt kiểm tra giấy phép khi phương án tác động đến kết cấu chịu lực, thay đổi công năng, quy mô hoặc mặt ngoài công trình thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc.
Các trường hợp thường phải kiểm tra và thực hiện giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà gồm:
- Can thiệp kết cấu chịu lực: thay đổi cột, dầm, sàn, tường chịu lực hoặc các bộ phận khác ảnh hưởng đến hệ kết cấu.
- Nâng tầng hoặc mở rộng diện tích: thay đổi số tầng, diện tích sàn, ban công hoặc quy mô công trình so với hiện trạng.
- Thay đổi mục đích hoặc công năng sử dụng: làm phát sinh yêu cầu mới về kết cấu, phòng cháy chữa cháy hoặc hạ tầng kỹ thuật.
- Cải tạo mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc: thay đổi hình thức kiến trúc hoặc các bộ phận bên ngoài công trình.
- Phương án sửa chữa không đáp ứng điều kiện để được miễn phép về an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường hoặc khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Phạm vi can thiệp thực tế, kết cấu hiện trạng, vị trí công trình và quy định quản lý kiến trúc tại địa phương là căn cứ để xác định công trình có thuộc diện miễn giấy phép hay không.
Nếu thuộc diện phải xin phép, hồ sơ sửa chữa, cải tạo theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP về cơ bản gồm đơn đề nghị cấp giấy phép, giấy tờ hợp pháp về đất đai, bản vẽ và ảnh hiện trạng các bộ phận dự kiến cải tạo cùng hồ sơ thiết kế sửa chữa tương ứng.
Trường hợp nào không cần xin phép nhưng vẫn phải thông báo
Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình sửa chữa, cải tạo thuộc diện miễn giấy phép vẫn có thể phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước khi thi công. Đối với nhóm sửa chữa, cải tạo tại điểm h, thông báo phải kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, nhưng không bao gồm đơn đề nghị cấp giấy phép.
Quy định này có thể áp dụng khi công trình:
- Sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài nhưng không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
- Không thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
- Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.
- Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Có một ngoại lệ quan trọng: nếu là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, chủ nhà không phải gửi thông báo khởi công theo quy định này. Khoản 3 Điều 43 và Điều 48 Luật Xây dựng 2025 đều loại trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khỏi nghĩa vụ thông báo khởi công.
Do đó, với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, cần phân biệt rõ hai vấn đề: được miễn giấy phép không đồng nghĩa với được cải tạo tùy ý. Nếu công trình đáp ứng điều kiện miễn giấy phép theo luật thì không phát sinh thêm nghĩa vụ thông báo khởi công theo quy định chung nêu trên. Công trình vẫn phải bảo đảm an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường, đất ở hợp pháp và tuân thủ các yêu cầu quản lý xây dựng có liên quan.
Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà
Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà hiện nay gồm 4 bước chính. Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, thời hạn cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo là không quá 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà
Theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà cơ bản gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo theo Mẫu số 01 Phụ lục II.
- Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định.
- Bản vẽ hiện trạng của những bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo.
- Ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình liền kề trước khi thi công, kích thước ảnh tối thiểu 10 × 15 cm.
- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với loại và phạm vi công trình.
Điểm cần kiểm tra kỹ nhất là bản vẽ hiện trạng phải thống nhất với thực tế và phương án thiết kế phải thể hiện rõ phần giữ lại, phần tháo dỡ và phần xây mới. Đây là cơ sở để cơ quan cấp phép đánh giá phạm vi cải tạo và mức độ ảnh hưởng đến công trình.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin phép sửa chữa, cải tạo
Theo Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia. Trường hợp có sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện điện tử thì hồ sơ có thể được tiếp nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép trên địa bàn quản lý, trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền khác theo Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra các điều kiện liên quan đến quyền sử dụng đất, quy hoạch khi thuộc trường hợp áp dụng, an toàn công trình, thiết kế và các yêu cầu kỹ thuật có liên quan.
Riêng nhà ở riêng lẻ, trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức thẩm định và có thể kiểm tra thực địa nếu cần. Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc không phù hợp với thực tế, chủ đầu tư sẽ được thông báo để bổ sung, hoàn thiện.
Bước 4: Nhận giấy phép sửa chữa nhà và triển khai thi công
Đối với nhà ở riêng lẻ, thời gian cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo tối đa là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Kết quả có thể được nhận trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính và người đề nghị cấp phép thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí theo quy định.
Sau khi được cấp phép, việc thi công phải đúng phạm vi, quy mô và nội dung ghi trong giấy phép. Nếu trong quá trình cải tạo phát sinh thay đổi thiết kế làm thay đổi các nội dung thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục điều chỉnh trước khi thi công phần thay đổi.
Kinh nghiệm thực tế: Với nhà cần nâng tầng, mở rộng sàn, thay đổi cầu thang hoặc can thiệp kết cấu, nên hoàn thiện phương án kiến trúc và kết cấu trước khi nộp hồ sơ. Nếu bản vẽ xin phép và phương án thi công không thống nhất ngay từ đầu, chủ nhà rất dễ phải chỉnh hồ sơ hoặc điều chỉnh giấy phép sau này, làm gián đoạn tiến độ sửa chữa cải tạo nhà.
Xem thêm >> Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà – Hướng dẫn chi tiết từ a đến z
Mức phạt khi sửa nhà không xin giấy phép sữa chữa nhà
Cá nhân sửa chữa nhà ở riêng lẻ không có giấy phép trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải xin phép có thể bị phạt từ 30–40 triệu đồng. Nếu nhà nằm trong khu vực bảo vệ di tích, khu vực di sản thế giới hoặc vùng đệm thuộc phạm vi quy định, mức phạt đối với cá nhân có thể từ 40–50 triệu đồng. Đây là mức áp dụng theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/08/2026.
Cụ thể, khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt đối với hành vi thi công công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong khi thuộc trường hợp phải có giấy phép như sau:
| Trường hợp vi phạm | Cá nhân | Tổ chức |
|---|---|---|
| Nhà ở riêng lẻ thông thường | 30–40 triệu đồng | 60–80 triệu đồng |
| Nhà ở riêng lẻ thuộc các khu vực di tích, di sản được quy định | 40–50 triệu đồng | 80–100 triệu đồng |
Mức tiền tại Điều 25 được quy định cho tổ chức; đối với cùng hành vi, cá nhân bị phạt bằng 1/2 mức phạt của tổ chức theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
Nếu đã có giấy phép sửa chữa, cải tạo nhưng thi công không đúng nội dung giấy phép, nhà ở riêng lẻ thông thường chịu mức phạt 15–20 triệu đồng đối với tổ chức, tương ứng 7,5–10 triệu đồng đối với cá nhân.
Những lưu ý quan trọng nhất khi cải tạo nhà
Cải tạo nhà nên bắt đầu từ việc kiểm tra hiện trạng, xác định phần được giữ lại và phạm vi được phép sửa chữa trước khi chọn vật liệu hoặc lên phương án thẩm mỹ. Với nhà đã sử dụng nhiều năm, sai ngay ở bước khảo sát có thể dẫn đến phát sinh chi phí, sửa lại nhiều lần hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn kết cấu.
1. Khảo sát kết cấu và hiện trạng trước khi thiết kế
Không nên chỉ đo diện tích rồi bắt đầu bố trí lại công năng. Cần kiểm tra móng, cột, dầm, sàn, tường, vết nứt, lún, thấm, mái và tình trạng điện nước để xác định bộ phận nào còn sử dụng được, bộ phận nào cần gia cố và bộ phận nào phải thay mới.
Đặc biệt với nhà cần nâng tầng, mở ô sàn, đổi vị trí cầu thang hoặc phá tường, nên có kỹ sư đánh giá khả năng chịu lực trước khi chốt phương án.
2. Kiểm tra giấy phép trước khi bắt đầu thi công
Gia chủ cần xác định ngay từ đầu công trình được miễn giấy phép hay phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo. Nếu phải xin phép, phương án thiết kế và phạm vi thi công thực tế phải thống nhất với nội dung được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Việc thi công trước rồi mới xử lý pháp lý có thể khiến công trình phải dừng lại, điều chỉnh thiết kế, nộp phạt hoặc tháo dỡ phần vi phạm.
3. Phân rõ phần giữ lại, gia cố và tháo dỡ
Một phương án sửa chữa cải tạo nhà hiệu quả không phải là đập bỏ càng nhiều càng tốt. Sau khảo sát nên chia hiện trạng thành ba nhóm: giữ nguyên – sửa/gia cố – tháo dỡ làm mới.
Cách này giúp dự toán sát hơn và tránh hai tình huống thường gặp: tháo bỏ những bộ phận vẫn còn tốt làm tăng chi phí, hoặc cố giữ lại hạng mục đã xuống cấp khiến phải sửa lần hai sau khi hoàn thiện.
4. Xử lý chống thấm và điện nước trước phần hoàn thiện
Những lỗi nằm bên trong như ống nước cũ, dây điện xuống cấp, thoát nước kém, thấm mái hoặc thấm chân tường nên được xử lý trước khi đóng trần, lát sàn, sơn tường và lắp nội thất.
Nếu làm ngược thứ tự, khi phát hiện rò nước hoặc lỗi điện, chủ nhà có thể phải tháo phần hoàn thiện vừa thi công để sửa lại, khiến chi phí và thời gian tăng đáng kể.
5. Kiểm soát ảnh hưởng đến nhà liền kề
Nhà phố thường nằm sát công trình bên cạnh nên các công việc đục phá, đào móng, gia cố kết cấu hoặc nâng tầng cần có biện pháp thi công phù hợp. Trước khi khởi công nên ghi nhận hiện trạng nhà liền kề bằng hình ảnh, đặc biệt tại những vị trí đã có vết nứt hoặc dấu hiệu xuống cấp.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng quy định xử phạt đối với hành vi thi công không bảo đảm an toàn gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận.
6. Chốt dự toán và nguyên tắc xử lý phát sinh trước khi làm
Báo giá cải tạo nên thể hiện rõ khối lượng, vật liệu, đơn giá, phạm vi công việc và hạng mục chưa bao gồm, thay vì chỉ chốt một con số tổng. Đồng thời cần thống nhất cách xác nhận phát sinh trước khi thi công.
Với nhà cũ, một khoản dự phòng ngân sách vẫn cần thiết vì một số vấn đề như kết cấu bên trong, đường ống âm hoặc tình trạng chống thấm chỉ có thể xác định đầy đủ sau khi tháo dỡ. Tuy nhiên, phát sinh phải có nguyên nhân, khối lượng và đơn giá rõ ràng, không nên được xem là phần mặc định của quá trình cải tạo.
Những câu hỏi thường gặp về quy định về sửa chữa cải tạo nhà
Các câu hỏi dưới đây tập trung vào những vấn đề gia chủ thường cần xác định trước khi sửa nhà như có phải xin phép không, trường hợp nào được miễn, hồ sơ, thời gian cấp phép và mức phạt khi vi phạm.
Xin giấy phép sửa chữa nhà mất bao lâu?
Đối với nhà ở riêng lẻ, thời hạn giải quyết hồ sơ cấp giấy phép là không quá 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Đóng phạt xây dựng không phép rồi có được tiếp tục sửa nhà không?
Không. Nộp phạt không đồng nghĩa với được tự động tiếp tục thi công. Chủ đầu tư còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục theo quyết định xử lý; phần công trình không đủ điều kiện hợp thức có thể phải tháo dỡ theo quy định.
Sửa mặt tiền nhà có phải xin giấy phép xây dựng không?
Có thể phải xin phép nếu cải tạo mặt ngoài công trình tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc. Vì vậy cần kiểm tra vị trí công trình và quy định kiến trúc tại địa phương trước khi thay đổi mặt tiền.
Quy định về sửa chữa cải tạo nhà năm 2026 cần được kiểm tra ngay từ trước khi thi công, đặc biệt với các hạng mục có liên quan đến kết cấu, nâng tầng, mở rộng diện tích, thay đổi công năng hoặc mặt tiền công trình. Không phải mọi trường hợp sửa nhà đều phải xin giấy phép, nhưng gia chủ cần xác định đúng công trình có thuộc diện miễn phép hay không, chuẩn bị hồ sơ đúng quy định nếu phải xin phép và thi công đúng phạm vi được chấp thuận.
Nếu bạn đang chuẩn bị sửa chữa hoặc cải tạo nhà trọn gói tại TPHCM nhưng chưa xác định được công trình có cần xin phép, kết cấu hiện tại có thể giữ lại đến đâu hoặc chi phí cải tạo thực tế bao nhiêu, JAMA HOME có thể hỗ trợ từ khảo sát hiện trạng, tư vấn phương án, thiết kế đến thi công cải tạo nhà trọn gói. Liên hệ JAMA HOME để được kiểm tra hiện trạng và xây dựng phương án phù hợp ngay từ đầu.