Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở 2026 – Quy trình, chi phí

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở là bước pháp lý bắt buộc mà nhiều chủ nhà bỏ qua dẫn đến bị phạt, buộc tháo dỡ công trình hoặc không thể hoàn công về sau. Theo quy định hiện hành tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các nghị định hướng dẫn, hầu hết trường hợp cải tạo nhà có thay đổi kết cấu đều cần xin phép trước khi thi công.

Bài viết này, JAMA HOME – đơn vị có hơn 10 năm triển khai dự án cải tạo nhà tại TP.HCM – sẽ hướng dẫn đầy đủ quy trình xin giấy phép sửa chữa nhà ở năm 2026, bao gồm hồ sơ, chi phí, thời gian xử lý và những lưu ý pháp lý quan trọng giúp chủ nhà hạn chế tối đa rủi ro khi cải tạo công trình.

Tóm tắt nhanh thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở 2026

Nếu công trình sửa chữa có thay đổi kết cấu chịu lực, nâng tầng, mở rộng diện tích hoặc thay đổi mặt tiền tiếp giáp đường công cộng thì chủ nhà bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa nhà ở trước khi thi công theo quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Thủ tục cơ bản gồm 3 bước:

1. Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà ở
2. Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện hoặc Cổng dịch vụ công TP.HCM
3. Nhận giấy phép và thi công đúng hồ sơ được duyệt

Thời gian xử lý hồ sơ thực tế tại TP.HCM thường từ 10–15 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ ngay từ lần đầu.

Cơ sở pháp lý áp dụng cho sửa chữa nhà ở:

• Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020
• Nghị định 15/2021/NĐ-CP
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP

  

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở là gì và khi nào bắt buộc phải xin phép?

Trước khi bắt tay vào bất kỳ công việc cải tạo nào, chủ nhà cần hiểu rõ thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở và trường hợp nào thuộc diện bắt buộc. Việc nắm rõ quy định ngay từ đầu giúp tránh rủi ro bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình sau khi thi công.

Các trường hợp sửa chữa nhà ở có cần xin giấy phép không?

Lưu ý: Quy định có thể thay đổi tùy khu vực quy hoạch và loại hình công trình. Chủ nhà nên kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi sửa chữa để tránh phát sinh vi phạm xây dựng.

Giấy phép sửa chữa nhà ở là gì theo quy định pháp luật hiện hành?

Giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép chủ nhà thực hiện các hạng mục sửa chữa có tác động đến kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc làm thay đổi công năng công trình.

Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020:

• Công trình sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực
• Không làm thay đổi công năng sử dụng
• Không thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp đường

thì được miễn giấy phép xây dựng.

Ngược lại, các trường hợp cải tạo có ảnh hưởng kết cấu hoặc thay đổi quy mô công trình đều phải xin phép trước khi thi công.

Đối tượng phải xin phép:

• Sửa chữa có thay đổi kết cấu chịu lực
• Nâng tầng, mở rộng diện tích
• Thay đổi mặt tiền tiếp giáp đường công cộng
• Chuyển đổi công năng sử dụng công trình

Đối tượng được miễn phép:

• Sơn sửa nội thất
• Thay gạch nền
• Thay cửa cùng vị trí
• Cải tạo không ảnh hưởng kết cấu chịu lực

Các trường hợp xin giấy phép sửa chữa nhà ở phải xin giấy phép xây dựng theo Nghị định 15/2021

Nhiều chủ nhà nhầm lẫn giữa “sửa chữa nhỏ” và “sửa chữa có phép”, dẫn đến bị xử phạt hoặc đình chỉ thi công. Theo quy định hiện hành, các trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép gồm:

• Đập phá tường chịu lực, thay đổi kết cấu cột – dầm – sàn
• Nâng tầng hoặc xây thêm tum
• Mở rộng diện tích xây dựng
• Thay đổi kiến trúc mặt tiền nhà tiếp giáp đường
• Chuyển đổi công năng sử dụng
• Làm mái bê tông cố định hoặc xây dựng thêm hạng mục phụ trợ

Theo kinh nghiệm thực tế của JAMA HOME, nhiều trường hợp sửa chữa tưởng nhỏ nhưng khi kiểm tra hiện trạng lại thuộc nhóm bắt buộc phải xin phép do ảnh hưởng kết cấu hoặc quy hoạch lộ giới.

Căn cứ pháp lý về thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở

Nội dung trong bài viết được tổng hợp và đối chiếu từ các văn bản pháp luật hiện hành gồm:

• Bộ Xây dựng Việt Nam
• Luật Xây dựng số 50/2014/QH13
• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020
• Nghị định 15/2021/NĐ-CP
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP
• Quy định quản lý xây dựng của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Lưu ý: Quy định pháp lý có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng địa phương. Chủ nhà nên kiểm tra thêm tại cơ quan quản lý xây dựng trước khi thi công thực tế.

Quy trình thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở theo từng bước chuẩn 2026

Nắm rõ quy trình giúp chủ nhà chủ động tiến độ và hạn chế tình trạng hồ sơ bị trả lại nhiều lần.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở

Một bộ hồ sơ đầy đủ thường gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu
• Sổ hồng/sổ đỏ photo công chứng
• Bản vẽ hiện trạng công trình
• Bản vẽ cải tạo sau sửa chữa
• Hồ sơ kết cấu nếu có thay đổi kết cấu chịu lực
• Ảnh hiện trạng công trình
• Cam kết đảm bảo an toàn công trình lân cận

Hồ sơ kỹ thuật cần được thực hiện bởi đơn vị có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng theo quy định pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ và quy trình thẩm định

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, chủ nhà có thể:

• Nộp trực tiếp tại UBND quận/huyện
• Nộp online qua Cổng dịch vụ công TP.HCM

Thời gian xử lý:

• Nhà ở riêng lẻ: khoảng 10–15 ngày làm việc
• Công trình đặc thù: có thể kéo dài 20–30 ngày

Nếu hồ sơ thiếu hoặc sai thông tin, cơ quan tiếp nhận sẽ yêu cầu bổ sung hồ sơ.

Bước 3: Nhận giấy phép và triển khai thi công

Sau khi được cấp phép, chủ nhà cần:

• Niêm yết giấy phép tại công trình
• Thi công đúng bản vẽ được duyệt
• Không tự ý thay đổi kết cấu
• Đảm bảo an toàn cho công trình lân cận
• Hoàn công sau khi thi công xong

Mọi thay đổi so với hồ sơ đã duyệt đều cần điều chỉnh giấy phép trước khi thi công tiếp.

Chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà ở và các khoản phí liên quan năm 2026

Chi phí là vấn đề được nhiều chủ nhà quan tâm khi thực hiện cải tạo nhà ở.

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng cải tạo nhà ở tại TP.HCM

Lệ phí nhà nước thường không cao. Chi phí thực tế chủ yếu đến từ thiết kế hồ sơ kỹ thuật và dịch vụ xin phép.

Chi phí thực tế khi thuê dịch vụ xin giấy phép sửa chữa nhà ở

Chi phí tham khảo tại TP.HCM:

• Hồ sơ xin phép cơ bản: 3–8 triệu đồng
• Thiết kế cải tạo có kết cấu: 10–30 triệu đồng
• Gói thiết kế + xin phép + giám sát: 15–50 triệu đồng

Chi phí phụ thuộc vào:

• Quy mô công trình
• Độ phức tạp kết cấu
• Khu vực quy hoạch
• Hiện trạng pháp lý nhà ở

Ví dụ thực tế hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà ở tại TP.HCM

Tháng 3/2026, JAMA HOME tiếp nhận cải tạo một căn nhà phố 1 trệt 2 lầu tại quận Bình Thạnh với nhu cầu:

• Nâng thêm tầng tum
• Thay đổi kết cấu cầu thang
• Mở rộng ban công phía trước

Ban đầu, chủ nhà dự định thi công ngay mà không xin phép vì nghĩ đây chỉ là sửa chữa nhỏ. Tuy nhiên sau khi khảo sát hiện trạng và kiểm tra quy định xây dựng, đội ngũ kỹ thuật xác định công trình chúng tôi bắt buộc phải xin giấy phép do có thay đổi kết cấu chịu lực và thay đổi mặt tiền.

Quá trình triển khai thực tế:

• 3 ngày khảo sát hiện trạng
• 5 ngày hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật
• 12 ngày xử lý hồ sơ tại UBND quận Bình Thạnh
• Tổng chi phí hồ sơ và xin phép khoảng 18 triệu đồng

Nhờ chuẩn hóa hồ sơ ngay từ đầu, công trình được cấp phép ngay lần nộp đầu tiên và không phát sinh điều chỉnh hồ sơ.

Những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở tuy không quá phức tạp nhưng thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ bị trả lại do sai bản vẽ, thiếu giấy tờ hoặc vướng quy hoạch xây dựng. Việc nắm rõ các lưu ý quan trọng trước khi nộp hồ sơ sẽ giúp chủ nhà rút ngắn thời gian xử lý, hạn chế phát sinh chi phí và tránh rủi ro vi phạm trong quá trình thi công.

Sai lầm phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại

Các lỗi thường gặp gồm:

• Bản vẽ không đúng hiện trạng
• Thiếu chữ ký và chứng chỉ hành nghề
• Sai thông tin diện tích xây dựng
• Thiếu mặt cắt kỹ thuật
• Hồ sơ nộp sau khi đã thi công

Theo kinh nghiệm thực tế của chúng tôi, phần lớn hồ sơ bị trả lại nằm ở sai sót kỹ thuật bản vẽ và thông tin hiện trạng không đồng nhất.

Quy định đặc thù của thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở tại TP.HCM cần lưu ý

Một số khu vực tại TP.HCM có quy định riêng:

• Nhà trong khu quy hoạch hạn chế tầng cao
• Nhà thuộc khu bảo tồn kiến trúc
• Nhà nằm trong lộ giới mở rộng hẻm
• Nhà chung cư cần sự đồng ý của ban quản lý

Chủ nhà nên kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi thiết kế cải tạo để tránh phát sinh điều chỉnh hồ sơ.

Checklist trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà ở

✅ Sổ hồng/sổ đỏ còn hiệu lực
✅ Bản vẽ hiện trạng đúng thực tế
✅ Hồ sơ thiết kế có chứng chỉ hành nghề
✅ Thông tin diện tích khớp giấy tờ nhà đất
✅ Kiểm tra quy hoạch và lộ giới
✅ Chuẩn bị ảnh hiện trạng công trình
✅ Xác định rõ hạng mục thay đổi kết cấu
✅ Kiểm tra khu vực có thuộc diện quy hoạch đặc thù không

Hơn 70% hồ sơ bị trả lần đầu đến từ sai sót kỹ thuật và thiếu đồng bộ thông tin hiện trạng và chúng tôi khuyến nghị nên nhờ các công ty chuyên nghiệp và chuyên về giấy phép để được xin giấy phép nhanh và dễ dàng hơn.

Xem thêm >> Quy trình công ty xin giấy phép xây dựng 2025 – 5 Bước chuẩn & nhanh

Những câu hỏi thường gặp về thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở

Sau đây là những câu hỏi JAMA HOME nhận được nhiều nhất khi khách hàng nhắn tin hỏi chúng tôi và sau đây chúng tôi sẽ trả lời trực tiếp để giải quyết nhanh thủ tục xin giấy phép.

Sơn lại nhà có cần xin giấy phép không?

Không cần xin phép nếu việc sơn sửa không làm thay đổi kết cấu và không thay đổi kiến trúc đặc thù của công trình.

Thời gian xin giấy phép sửa chữa nhà ở mất bao lâu?

Thông thường:

• Hồ sơ hợp lệ: 10–15 ngày làm việc
• Hồ sơ cần bổ sung: 20–40 ngày
• Công trình đặc thù: 30–60 ngày

Sửa chữa nhà không xin phép bị xử lý như thế nào?

Theo quy định hiện hành:

• Có thể bị phạt từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng
• Bị đình chỉ thi công
• Bị buộc tháo dỡ phần vi phạm
• Gặp khó khăn khi hoàn công hoặc sang nhượng

Có nên thuê đơn vị chuyên nghiệp để làm hồ sơ không?

Nên thuê đơn vị chuyên nghiệp nếu:

• Công trình có thay đổi kết cấu
• Nhà thuộc khu vực quy hoạch phức tạp
• Chủ nhà không có thời gian theo dõi hồ sơ
• Muốn triển khai đồng bộ thiết kế – xin phép – thi công

JAMA HOME – Đơn vị cải tạo nhà và hỗ trợ xin giấy phép sửa chữa nhà ở tại TP.HCM

JAMA HOME – công ty chuyên cải tạo nhà trọn gói tại TPHCM, chúng tôi chuyên về cải tạo nhà trọn gói và bên cạnh đó chúng tôi không chỉ tư vấn pháp lý mà còn trực tiếp triển khai hồ sơ xin giấy phép xây dựng trọn gói, thiết kế và thi công cải tạo nhà thực tế tại TP.HCM.

Với kinh nghiệm triển khai hàng trăm công trình tại:

• Bình Thạnh
• Gò Vấp
• Thủ Đức
• Quận 7
• Tân Bình
• ….

JAMA  hiểu rõ từng yêu cầu hồ sơ, quy hoạch và quy trình xử lý tại từng địa phương.

Những gì JAMA HOME hỗ trợ:

✅ Khảo sát thực tế công trình
✅ Tư vấn công trình có cần xin phép không
✅ Thiết kế bản vẽ chuẩn pháp lý
✅ Đại diện nộp và theo dõi hồ sơ
✅ Thi công cải tạo đúng giấy phép được duyệt
✅ Hỗ trợ hoàn công sau xây dựng

Nội dung được kiểm duyệt chuyên môn

Bài viết được biên soạn dựa trên kinh nghiệm thực tế triển khai hồ sơ cải tạo nhà ở tại TP.HCM của đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư thuộc công ty JAMA HOME.

Thông tin pháp lý được đối chiếu theo quy định hiện hành từ:

• Bộ Xây dựng Việt Nam
• Cổng Dịch vụ Công TP.HCM

Nội dung cập nhật lần gần nhất: Tháng 05/2026.

Kết luận về thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở là quy trình pháp lý quan trọng mà chủ nhà cần thực hiện trước khi cải tạo công trình có thay đổi kết cấu, mở rộng diện tích hoặc thay đổi kiến trúc mặt ngoài. Một bộ hồ sơ đúng kỹ thuật, đúng quy hoạch và đầy đủ giấy tờ sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý và hạn chế phát sinh rủi ro trong quá trình thi công.

Trong thực tế, việc lựa chọn đơn vị có kinh nghiệm triển khai hồ sơ và am hiểu rõ thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở tại địa phương như JAMA HOME sẽ giúp chủ nhà:

• hạn chế hồ sơ bị trả,
• tối ưu tiến độ,
• đảm bảo thi công đúng pháp luật,
• và tránh các rủi ro liên quan đến xử phạt xây dựng về sau.

Nếu bạn đang cần tư vấn phương án cải tạo phù hợp với hiện trạng thực tế, ngân sách đầu tư và quy định pháp lý tại TP.HCM, đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư của JAMA HOME sẵn sàng đồng hành từ khâu khảo sát, lên giải pháp thiết kế đến hỗ trợ thủ tục xin phép và thi công hoàn thiện. Mỗi công trình đều có đặc thù riêng về kết cấu, quy hoạch và chi phí vì vậy việc được tư vấn đúng ngay từ đầu sẽ giúp chủ nhà tối ưu ngân sách, hạn chế phát sinh và đảm bảo tiến độ triển khai thực tế.

• Hotline: 07 056 23456
• Email: noithatjama@gmail.com
• Fanpage: JAMA HOME Facebook