Xây dựng nhà cấp 4 cần xin giấy phép không? Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Nhà cấp 4 có cần giấy phép xây dựng không? Đây là thắc mắc phổ biến của nhiều gia chủ khi chuẩn bị thi công. Theo quy định mới năm 2025, hầu hết trường hợp xây dựng nhà cấp 4 vẫn bắt buộc phải xin giấy phép, trừ một số diện ngoại lệ. Việc không thực hiện đúng thủ tục có thể dẫn đến phạt hành chính 60–80 triệu đồng và thậm chí bị buộc tháo dỡ.

Mặc dù có kết cấu đơn giản, nhưng nhà cấp 4 vẫn thuộc diện quản lý chặt chẽ. Do đó, nắm rõ thủ tục và chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng ngay từ đầu sẽ giúp gia chủ yên tâm, đảm bảo pháp lý và tiết kiệm chi phí lâu dài.

Xây nhà cấp 4 cần xin giấy phép xây dựng không?

Theo quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 là nhà ở riêng lẻ có chiều cao xây dựng từ 1 tầng trở xuống và có diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 1.000 m².

Căn cứ theo Điều 89 của Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, công trình nhà cấp 4 bắt buộc phải có giấy phép xây dựng khi thuộc các trường hợp sau:

• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị.
• Công trình nhà cấp 4 thuộc quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Vậy trường hợp nào xây nhà cấp 4 được miễn giấy phép xây dựng?

Từ các quy định trên, có thể thấy, công trình nhà cấp 4 của hộ gia đình, cá nhân sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

• Xây dựng tại khu vực nông thôn không thuộc khu quy hoạch phát triển đô thị, khu chức năng, hoặc điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch 1/500 được duyệt.

• Không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Đọc thêm: Những quy định về sửa chữa cải tạo nhà mới nhất 2025

Các thay đổi quan trọng về xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 năm 2025

Theo cập nhật mới nhất từ Bộ Xây dựng, năm 2025 có một số điểm thay đổi quan trọng trong việc xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4:

Thủ tục đơn giản hóa

• Giảm thời gian xử lý từ 20 ngày xuống 15 ngày làm việc.
• Bổ sung hình thức nộp hồ sơ trực tuyến qua cổng dịch vụ công.
• Cho phép nộp bản sao không công chứng với một số giấy tờ.

Mở rộng diện được miễn giấy phép

• Nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn xa có điều kiện thuận lợi hơn.
• Công trình tạm thời phục vụ sản xuất nông nghiệp được miễn phép trong thời hạn nhất định.

Chi phí và lệ phí cập nhật

• Lệ phí xin giấy phép được điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng.
• Một số địa phương thí điểm miễn lệ phí cho hộ nghèo, cận nghèo.

Với những thay đổi này, JAMA HOME khuyến nghị khách hàng nên cập nhật thông tin mới nhất từ UBND địa phương trước khi nộp hồ sơ.

Đọc ngay: Làm hồ sơ xin giấy phép cải tạo nhà đơn giản chỉ với 5 bước

Những thay đổi quan trọng về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 từ năm 2025

Từ ngày 01/07/2025, theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 đã có những điều chỉnh quan trọng về thẩm quyền và quy trình:

Thay đổi về thẩm quyền cấp phép:

• Ủy ban nhân dân cấp xã được giao quyền cấp giấy phép cho nhà cấp 4 tại nông thôn thuộc khu vực có quy hoạch được phê duyệt.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện tiếp tục cấp phép cho nhà cấp 4 tại đô thị và các trường hợp khác.
• Sở Xây dựng chỉ cấp phép cho các công trình đặc biệt hoặc trong khu di tích.

Thay đổi về thời gian xử lý:

• Nhà cấp 4 ở đô thị: tối đa 15 ngày làm việc.
• Nhà cấp 4 ở nông thôn: tối đa 10 ngày làm việc.
• Trường hợp cần xem xét thêm: không quá 10 ngày kể từ hết hạn.

Ưu điểm của việc thực hiện đúng thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4:

• Đảm bảo tính pháp lý cho công trình.
• Dễ dàng làm sổ đỏ và các giao dịch về sau.
• Được bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.
• Thuận lợi trong việc vay vốn ngân hàng với tài sản thế chấp.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 cần những gì?

Theo quy định tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định

2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

4. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

>>> Đọc thêm: Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà – hướng dẫn chi tiết từ a đến z

Chi tiết từng loại giấy tờ trong thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Để thực hiện thành công thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4, bạn cần hiểu rõ từng loại giấy tờ trong hồ sơ:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Mẫu đơn theo quy định: Sử dụng Mẫu số 01 theo Phụ lục II của Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Thông tin bắt buộc trong đơn:

• Họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ chủ đầu tư.
• Vị trí xây dựng (số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ cụ thể).
• Quy mô công trình (diện tích, chiều cao, số tầng).
• Mục đích sử dụng và thời gian dự kiến hoàn thành.

Lưu ý quan trọng: Thông tin trong đơn phải khớp chính xác với sổ đỏ và bản vẽ thiết kế

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Các loại giấy tờ được chấp nhận:

• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Sổ hồng (đối với một số địa phương).
• Quyết định giao đất của UBND.
• Hợp đồng thuê đất có thời hạn (trên 20 năm).

Yêu cầu về bản sao:

• Bản sao phải được công chứng hoặc chứng thực.
• Đối chiếu với bản gốc tại thời điểm nộp hồ sơ.
• Đất phải đúng mục đích sử dụng (đất ở hoặc đất hỗn hợp).

Bản vẽ thiết kế kỹ thuật nhà cấp 4

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 yêu cầu bản vẽ phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

Bản vẽ mặt bằng tổng thể:

• Tỷ lệ từ 1/200 đến 1/500.
• Thể hiện vị trí nhà cấp 4 trên lô đất.
• Khoảng cách đến ranh giới và công trình liền kề.
• Hướng nhà và các thông số kỹ thuật cơ bản.

Bản vẽ mặt bằng công năng:

• Tỷ lệ từ 1/50 đến 1/200.
• Bố trí các phòng và công năng sử dụng.
• Kích thước chi tiết các không gian.
• Vị trí cửa chính, cửa phụ và cửa sổ.

Bản vẽ mặt đứng và mặt cắt:

• Chiều cao từng phần của nhà cấp 4.
• Vật liệu hoàn thiện bên ngoài.
• Độ dốc mái và hệ thống thoát nước mưa.

Bản vẽ móng và hạ tầng kỹ thuật:

• Thiết kế móng phù hợp với địa chất.
• Hệ thống cấp thoát nước sinh hoạt.
• Hệ thống điện và các tiện ích khác.
• Sơ đồ đấu nối với hạ tầng công cộng.

Mẹo tiết kiệm thời gian và chi phí khi xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Dựa trên kinh nghiệm thực tế của JAMA HOME trong việc hỗ trợ hàng trăm khách hàng xin giấy phép thành công, chúng tôi chia sẻ những mẹo hữu ích:

Chuẩn bị hồ sơ hiệu quả

• Liên hệ trước với bộ phận một cửa để được tư vấn cụ thể về yêu cầu địa phương.
• Chuẩn bị sẵn bản vẽ dự phòng để tránh delay khi cần điều chỉnh.
• Nên chụp ảnh hiện trạng đất đai để làm bằng chứng khi cần thiết.

Thời điểm nộp hồ sơ tối ưu

• Tránh nộp vào cuối tháng, cuối quý khi cơ quan thường bận.
• Ưu tiên các ngày đầu tuần để được xử lý nhanh chóng.
• Kiểm tra lịch nghỉ lễ để tính toán thời gian chính xác.

Lựa chọn dịch vụ hỗ trợ

Nếu bạn bận rộn hoặc chưa có kinh nghiệm, việc thuê dịch vụ chuyên nghiệp như JAMA HOME sẽ giúp:

• Đảm bảo hồ sơ đúng quy định ngay từ lần đầu.
• Tiết kiệm thời gian di chuyển và chờ đợi.
• Được tư vấn kỹ thuật miễn phí về thiết kế phù hợp.

Chi phí dịch vụ của JAMA HOME từ 2.500.000 – 3.500.000 đồng (giá tham khảo, có thể thay đổi theo thời gian và địa phương), bao gồm toàn bộ thủ tục từ A-Z.

Quy trình, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 chi tiết nhất

Bạn có thể liên hệ với Phòng Quản lý đô thị hoặc UBND xã/phường nơi bạn cư trú. Các cơ quan này sẽ hướng dẫn bạn cụ thể về thủ tục cũng như các giấy tờ cần thiết.

Để hoàn tất thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà cấp 4, chủ đầu tư (cá nhân, hộ gia đình) cần thực hiện theo một quy trình chặt chẽ. Dưới đây là lộ trình 4 bước cụ thể và chi tiết:

Bước 1: Chuẩn bị bộ hồ sơ đề nghị cấp phép

Đây là bước quan trọng nhất, quyết định thời gian xử lý nhanh hay chậm. Người xin phép cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ, mỗi bộ bao gồm các loại giấy tờ pháp lý sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định tại Phụ lục số 01 của Thông tư 15/2016/TT-BXD.

• Bản sao công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng).

• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, gồm:

  • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất, kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

  • Bản vẽ các mặt đứng, mặt cắt chính của công trình.

  • Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng, kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

• Nơi nộp hồ sơ: Chủ đầu tư nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả (thường gọi là Bộ phận Một cửa) của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện (bao gồm quận, huyện, thị xã) nơi có thửa đất xây dựng.

• Quy trình tiếp nhận:

  • Cán bộ chuyên môn sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.

  • Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cán bộ sẽ cấp giấy biên nhận có hẹn ngày trả kết quả.

  • Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc sai sót, cán bộ sẽ hướng dẫn chi tiết để người nộp bổ sung, hoàn thiện và nộp lại từ đầu.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa

• Trong thời hạn 07 ngày làm việc (không tính thứ 7, Chủ nhật, ngày lễ) kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng (thường là Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế và Hạ tầng) sẽ tổ chức thẩm định hồ sơ và cử cán bộ xuống kiểm tra thực địa.

• Mục đích kiểm tra thực địa là để đối chiếu sự phù hợp giữa bản vẽ thiết kế và hiện trạng khu đất.

• Trong quá trình thẩm định, nếu phát hiện có sự không thống nhất hoặc cần làm rõ, cơ quan chức năng sẽ gửi văn bản thông báo, hướng dẫn chủ đầu tư điều chỉnh hoặc giải trình.

Bước 4: Phê duyệt và trả kết quả

• Thời gian xử lý: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong vòng 15 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho bạn. Chủ đầu tư sẽ đến Bộ phận Một cửa theo lịch hẹn trên giấy biên nhận, nộp lệ phí cấp phép theo quy định của nhà nước và nhận kết quả.

• Trường hợp cần xem xét thêm: Trong trường hợp hồ sơ có tính chất phức tạp, cần thêm thời gian để đối chiếu quy hoạch hoặc lấy ý kiến từ các cơ quan liên quan, cơ quan cấp phép sẽ ra thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do và gia hạn thêm thời gian xử lý. Tuy nhiên, thời gian gia hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn ban đầu.

Sau khi nhận được giấy phép, chủ đầu tư cần thực hiện thông báo ngày khởi công xây dựng cho UBND cấp xã và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để bắt đầu thi công công trình.

>>> Đọc thêm: Sửa chữa nhà không giấy phép phạt bao nhiêu? Cập nhật thông tin mới nhất 2025

Những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Các sai lầm thường gặp trong thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Sai lầm về hồ sơ:

• Không photo đúng số lượng bộ hồ sơ (cần 02 bộ).
• Bản sao không được công chứng hoặc chứng thực.
• Thông tin trong các giấy tờ không khớp nhau.
• Bản vẽ thiết kế không đúng tỷ lệ hoặc thiếu thông tin.

Sai lầm về thời gian:

• Nộp hồ sơ muộn, ảnh hưởng đến kế hoạch thi công.
• Không theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ.
• Bỏ lỡ thời hạn bổ sung hồ sơ khi được yêu cầu.

Sai lầm về địa điểm nộp:

• Nộp sai cơ quan thẩm quyền.
• Không rõ quy định mới về phân cấp từ 01/07/2025.

cách tối ưu hóa thời gian thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Giai đoạn chuẩn bị (1-2 tuần):

• Liên hệ kiến trúc sư có chứng chỉ hành nghề để thiết kế.
• Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý về đất.
• Nghiên cứu quy hoạch khu vực để đảm bảo phù hợp.

Giai đoạn nộp hồ sơ (1-2 ngày):

• Kiểm tra kỹ hồ sơ trước khi nộp.
• Nộp vào các ngày đầu tuần để được xử lý sớm.
• Giữ lại bản sao để đối chiếu khi cần thiết.

Giai đoạn theo dõi (2-3 tuần):

• Liên hệ định kỳ để biết tiến độ xử lý.
• Sẵn sàng bổ sung hồ sơ khi được yêu cầu.
• Chuẩn bị lệ phí để nhận kết quả đúng hẹn.

Những lỗi thường gặp khi xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Qua quá trình hỗ trợ khách hàng, JAMA HOME thống kê những lỗi phổ biến nhất:

Lỗi về hồ sơ pháp lý xin phép xây dựng nhà cấp 4

• Bản vẽ thiết kế không đúng tỷ lệ hoặc thiếu thông tin bắt buộc.
• Giấy tờ quyền sử dụng đất không rõ ràng hoặc có tranh chấp.
• Thiếu bản cam kết an toàn với công trình liền kề khi cần thiết.

Lỗi về quy hoạch và vị trí xin phép xây dựng nhà cấp 4

• Không kiểm tra quy hoạch chi tiết của khu vực trước khi thiết kế.
• Xây dựng sai so với ranh giới thửa đất được cấp phép.
• Vi phạm khoảng cách an toàn với các công trình đặc biệt.

Lỗi về thời gian xin phép xây dựng nhà cấp 4

• Không tính toán đúng thời gian chuẩn bị hồ sơ.
• Bỏ qua thời gian thẩm định và kiểm tra thực địa.
• Không dự phòng thời gian cho các trường hợp cần bổ sung hồ sơ.

Cách khắc phục hiệu quả xin phép xây dựng nhà cấp 4

JAMA HOME khuyên bạn nên:

1. Tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi bắt đầu.

2. Kiểm tra kỹ quy hoạch và các quy định địa phương.

3. Chuẩn bị hồ sơ dự phóng để xử lý các tình huống phát sinh.

4. Theo dõi tiến độ xử lý thông qua số điện thoại liên hệ của cơ quan cấp phép.

Xây dựng nhà cấp 4 không giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt gì?

Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các trường hợp thuộc diện cần xin giấy phép xây dựng nhưng không xin giấy phép trước khi khởi công, sẽ bị xử phạt như sau:

Xử phạt hành chính:

• Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà cấp 4

• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác

• Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

• Buộc phải ngừng thi công: Các cơ quan chức năng có quyền yêu cầu bạn ngừng thi công ngay lập tức, gây khó khăn cho kế hoạch xây dựng của bạn.

Ngoài ra, xây dựng không xin phép có thể gây ra các vấn đề pháp lý khác, chẳng hạn như tranh chấp với hàng xóm hoặc cộng đồng. Nếu công trình của bạn gây ảnh hưởng đến người khác, bạn có thể bị kiện và phải bồi thường thiệt hại.

Kinh nghiệm thực tế từ khách hàng của JAMA HOME

Case study thành công

Anh Nguyễn Văn Thọ (Cần Thơ): “Nhờ JAMA HOME hỗ trợ, tôi đã hoàn tất thủ tục xin giấy phép nhà cấp 4 chỉ trong 12 ngày. Đặc biệt, khi phát hiện bản vẽ ban đầu có một số điểm chưa phù hợp với quy hoạch địa phương, đội ngũ đã hỗ trợ điều chỉnh ngay lập tức mà không phát sinh thêm chi phí.”

Chị Trần Thị Bình (TP.HCM): “Lần đầu làm thủ tục nên tôi khá lo lắng. Nhưng JAMA HOME đã hướng dẫn tận tình từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi nhận được giấy phép. Đặc biệt là đội ngũ luôn cập nhật tiến độ và thông báo kịp thời.”

Các trường hợp đặc biệt JAMA HOME đã xử lý thành công

• Nhà cấp 4 trong khu vực có quy hoạch phức tạp.
• Trường hợp đất có nhiều chủ sở hữu cần thống nhất.
• Xin phép cho nhà cấp 4 kết hợp kinh doanh tại tầng 1.
• Xử lý các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình xin phép.

Cam kết của JAMA HOME

• Tư vấn miễn phí trước khi ký hợp đồng.
• Đảm bảo thành công hoặc hoàn tiền 100%.
• Hỗ trợ xử lý các vấn đề phát sinh không tính thêm phí.
• Bảo hành dịch vụ trong 12 tháng sau khi hoàn tất.

Kết luận

Nhìn chung, việc xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 là một bước quan trọng không thể bỏ qua trong quá trình xây dựng. Nó không chỉ đảm bảo rằng công trình của bạn hợp pháp mà còn bảo vệ quyền lợi của bạn và cộng đồng. Hãy chắc chắn rằng bạn đã tìm hiểu kỹ về quy định và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi bắt đầu.

Hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4. Nếu bạn đang tìm một đơn vị xây dựng công ty chuyên sửa chữa cải tạo nhà uy tín, tận tâm luôn hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình xây dựng thì hãy liên hệ JAMA HOME ngay nhé !