Dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói, đúng quy định 2026

Xin giấy phép xây dựng nhà ở là một trong những bước pháp lý quan trọng gia chủ cần thực hiện trước khi xây mới, nâng tầng hoặc cải tạo công trình có ảnh hưởng đến kiến trúc, kết cấu. Từ ngày 01/07/2026, quy định về cấp phép xây dựng có nhiều điểm mới đáng chú ý, đặc biệt về cơ quan tiếp nhận hồ sơ, hình thức nộp trực tuyến và thời gian xử lý. Bài viết dưới đây của JAMA HOME sẽ giúp gia chủ nắm rõ toàn bộ quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định hiện hành.

Xin giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện việc xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Đây là căn cứ để cơ quan quản lý kiểm tra việc xây dựng có phù hợp với mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kiến trúc và các yêu cầu an toàn hay không.

Theo Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng gồm ba nhóm chính:

• Giấy phép xây dựng mới.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Đối với nhà ở riêng lẻ, giấy phép thường thể hiện những nội dung quan trọng như:

• Tên và địa chỉ chủ đầu tư.
• Vị trí xây dựng.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng nếu có.
• Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.
• Tổng diện tích sàn.
• Diện tích xây dựng tầng trệt.
• Số tầng, bao gồm tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật và tum.
• Chiều cao tối đa của công trình.
• Thời hạn phải khởi công.

Thời hạn khởi công ghi trên giấy phép không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc ngày được gia hạn giấy phép xây dựng.

Việc có giấy phép trước khi thi công giúp gia chủ:

• Giảm nguy cơ bị đình chỉ thi công do xây dựng không phép hoặc sai nội dung được duyệt.
• Xác định rõ phạm vi và quy mô được phép xây dựng.
• Hạn chế tranh chấp về ranh giới và ảnh hưởng đến nhà liền kề.
• Làm căn cứ kiểm tra trật tự xây dựng trong quá trình thi công.
• Hỗ trợ thực hiện các thủ tục liên quan đến tài sản gắn liền với đất sau khi công trình hoàn thành.

Xem thêm >> Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng – Check-list chi tiết cho người mới

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng nhà ở trọn gói tại JAMA HOME

Thủ tục xin giấy phép không chỉ là điền đơn và nộp bản vẽ. Hồ sơ phải thống nhất giữa giấy tờ đất, thông tin quy hoạch, hiện trạng thửa đất, phương án kiến trúc và quy mô công trình dự kiến xây dựng.

Với dịch vụ xin giấy phép xây dựng nhà ở trọn gói, JAMA HOME hỗ trợ gia chủ thực hiện các công việc cần thiết từ bước kiểm tra hồ sơ đến khi nhận kết quả.

Kiểm tra pháp lý và nhu cầu xây dựng

JAMA HOME tiếp nhận thông tin về:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Vị trí và diện tích thửa đất.
• Hiện trạng nhà hoặc đất trống.
• Nhu cầu xây mới, cải tạo hay nâng tầng.
• Quy mô dự kiến như số tầng, diện tích sàn và công năng.

Qua đó, đội ngũ phụ trách có thể xác định sơ bộ công trình có thuộc trường hợp phải xin phép hay không và loại giấy phép phù hợp.

Khảo sát hiện trạng công trình

Việc khảo sát giúp xác định chính xác:

• Kích thước và ranh giới khu đất.
• Hiện trạng công trình liền kề.
• Cao độ nền và vị trí đấu nối hạ tầng.
• Điều kiện tổ chức thi công.
• Những rủi ro có thể ảnh hưởng đến phương án thiết kế.

Đối với công trình cải tạo hoặc nâng tầng, bước khảo sát còn giúp đánh giá sơ bộ hiện trạng móng, cột, dầm, sàn và các bộ phận chịu lực liên quan.

Lập bản vẽ xin phép xây dựng

Bản vẽ được triển khai theo thông tin pháp lý, hiện trạng và nhu cầu thực tế của gia chủ, bao gồm các thành phần phù hợp như:

• Mặt bằng định vị công trình trên thửa đất.
• Mặt bằng các tầng.
• Mặt đứng và mặt cắt chính.
• Mặt bằng và mặt cắt móng.
• Sơ đồ đấu nối cấp điện, cấp nước và thoát nước.
• Giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.

Hoàn thiện và theo dõi hồ sơ

JAMA HOME hỗ trợ kiểm tra tính thống nhất giữa đơn đề nghị, giấy tờ đất và bản vẽ; thực hiện nộp hồ sơ, theo dõi tình trạng xử lý và phối hợp bổ sung tài liệu khi có yêu cầu hợp lệ từ cơ quan tiếp nhận.

Sau khi nhận giấy phép, gia chủ được hướng dẫn đối chiếu các thông số quan trọng trước khi triển khai thi công, đặc biệt là diện tích xây dựng, số tầng, khoảng lùi, chiều cao và thời hạn khởi công.

Những trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Không phải mọi công trình nhà ở đều phải xin giấy phép. Tuy nhiên, gia chủ không nên hiểu rằng cứ nhà nhỏ hoặc nhà dưới 7 tầng là tự động được miễn.

Theo Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m² chỉ được miễn giấy phép khi không nằm trong những khu vực quản lý quy hoạch, kiến trúc được pháp luật liệt kê, chẳng hạn:

• Khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố.
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn hoặc khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố.
• Khu vực thuộc quy hoạch chung khu kinh tế hoặc khu du lịch quốc gia.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Như vậy, nhà ở dưới 7 tầng tại khu dân cư đô thị, tuyến đường có yêu cầu quản lý kiến trúc hoặc khu vực đã được quản lý theo quy hoạch vẫn có thể phải xin giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, một số hoạt động sửa chữa, cải tạo cũng được miễn giấy phép khi đồng thời đáp ứng các điều kiện:

• Chỉ sửa chữa bên trong công trình; hoặc sửa mặt ngoài nhưng không tiếp giáp tuyến đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
• Không thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
• Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.
• Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Dù thuộc trường hợp được miễn giấy phép, công trình vẫn phải được xây dựng trên đất có mục đích sử dụng phù hợp, tuân thủ quy hoạch và bảo đảm an toàn cho công trình liền kề. Gia chủ nên kiểm tra thông tin tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi công, thay vì tự kết luận công trình được miễn phép chỉ dựa vào diện tích hoặc số tầng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở, công trình phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về đất đai, quy hoạch, thiết kế và an toàn.

Phù hợp với mục đích sử dụng đất

Công trình nhà ở phải được xây dựng trên đất có mục đích sử dụng phù hợp theo quy định của pháp luật đất đai. Mục đích sử dụng được xác định dựa trên giấy chứng nhận hoặc loại giấy tờ hợp pháp về đất được sử dụng trong hồ sơ đề nghị cấp phép.

Trường hợp thửa đất đang là đất nông nghiệp, đất thương mại hoặc loại đất không phù hợp để xây dựng nhà ở, gia chủ có thể phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xin phép.

Phù hợp với quy hoạch và quản lý kiến trúc

Thiết kế phải phù hợp với ít nhất một trong những căn cứ quản lý tại khu vực, chẳng hạn:

• Quy hoạch đô thị và nông thôn.
• Thiết kế đô thị riêng.
• Quy chế quản lý kiến trúc.
• Quy hoạch chi tiết ngành có liên quan.

Các chỉ tiêu thường được kiểm tra gồm mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao, khoảng lùi, ban công, ô văng và chỉ giới xây dựng.

Bảo đảm an toàn cho công trình và nhà liền kề

Thiết kế và biện pháp thi công phải bảo đảm:

• An toàn kết cấu chịu lực.
• An toàn cho nhà và công trình liền kề.
• Bảo vệ môi trường.
• Phòng cháy và chữa cháy.
• Kết nối phù hợp với hệ thống cấp điện, cấp nước và thoát nước.
• Không xâm phạm hành lang bảo vệ giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, di tích hoặc công trình hạ tầng liên quan.

Hồ sơ và thiết kế đúng quy định

Bản vẽ phải thể hiện đầy đủ các nội dung cần thiết, thống nhất với giấy tờ đất và hiện trạng thực tế. Đối với trường hợp thuộc diện phải thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy hoặc thẩm tra thiết kế, hồ sơ phải có thêm kết quả tương ứng.

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở

Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân gồm ba nhóm tài liệu chính.

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Gia chủ sử dụng đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Thông tin trong đơn phải thống nhất với giấy tờ đất và bản vẽ, đặc biệt là:

• Họ tên và địa chỉ chủ đầu tư.
• Địa điểm xây dựng.
• Diện tích xây dựng.
• Tổng diện tích sàn.
• Số tầng và chiều cao.
• Đơn vị hoặc cá nhân thiết kế.
• Thời gian dự kiến hoàn thành công trình.

Giấy tờ hợp pháp về đất đai

Thông thường, gia chủ sử dụng một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy tờ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp phù hợp.
• Các giấy tờ hợp pháp khác được pháp luật đất đai công nhận.

Trường hợp thông tin giấy tờ đất đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia, chủ đầu tư không phải nộp lại tài liệu mà cơ quan tiếp nhận có thể khai thác được từ hệ thống.

Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng

Bộ bản vẽ xin phép đối với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thường gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất, kèm sơ đồ vị trí.
• Mặt bằng các tầng.
• Mặt đứng và các mặt cắt chính.
• Mặt bằng móng và mặt cắt móng.
• Sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước và cấp điện.
• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
• Kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy nếu công trình thuộc diện yêu cầu.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế nếu pháp luật yêu cầu.

Đối với nhà cải tạo, hồ sơ có thể cần thêm bản vẽ hiện trạng, ảnh chụp công trình và nhà lân cận trước khi thi công. Ảnh hiện trạng trong hồ sơ sửa chữa, cải tạo phải có kích thước tối thiểu 10 × 15cm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Xem thêm >> Hồ sơ xin giấy phép xây dựng: Mẫu tải, quy định và lưu ý

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở 2026

Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở có thể được triển khai theo năm bước dưới đây.

Bước 1: Kiểm tra đất và thông tin quy hoạch

Trước khi thiết kế, gia chủ cần kiểm tra:

• Mục đích sử dụng đất.
• Ranh giới và diện tích thửa đất.
• Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
• Mật độ, chiều cao và số tầng được phép.
• Khoảng lùi và yêu cầu kiến trúc tại khu vực.
• Tình trạng quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất.

Đây là bước quan trọng để tránh lập phương án vượt số tầng, sai khoảng lùi hoặc không phù hợp với chức năng sử dụng đất.

Bước 2: Khảo sát và lập bản vẽ xin phép

Đơn vị thiết kế tiến hành đo đạc khu đất, khảo sát nhà liền kề và lập bản vẽ theo nhu cầu công năng của gia chủ.

Bản vẽ phải thống nhất giữa kiến trúc, móng, vị trí đấu nối hạ tầng và những chỉ tiêu được phép xây dựng.

Bước 3: Hoàn thiện và nộp hồ sơ

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thủ tục cấp phép được thực hiện trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Chỉ trong trường hợp có sự cố khách quan, đột xuất khiến hồ sơ không thể thực hiện trên môi trường điện tử, cơ quan có thẩm quyền mới tiếp nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ

Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép sẽ:

• Kiểm tra thành phần hồ sơ.
• Thẩm định và kiểm tra thực địa khi cần thiết.
• Đối chiếu thông tin đất đai, quy hoạch và bản vẽ.
• Lấy ý kiến cơ quan liên quan nếu hồ sơ có thông tin chưa đầy đủ hoặc chưa thống nhất.
• Thông báo một lần về các tài liệu cần bổ sung.

Đối với nhà ở riêng lẻ, việc tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa nếu cần được thực hiện trong 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ cần bổ sung, tổ chức hoặc cá nhân có trách nhiệm hoàn thiện trong 2 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo.

Bước 5: Nhận giấy phép và kiểm tra thông tin

Sau khi có kết quả, gia chủ cần kiểm tra kỹ:

• Diện tích xây dựng.
• Tổng diện tích sàn.
• Số tầng và chiều cao.
• Khoảng lùi.
• Mật độ xây dựng.
• Chỉ giới xây dựng.
• Thời hạn khởi công.
• Bản vẽ được đóng dấu hoặc ký xác nhận kèm giấy phép.

Trong suốt quá trình thi công, chủ đầu tư phải công khai nội dung giấy phép tại công trường để cơ quan, tổ chức và cá nhân có thể theo dõi, giám sát.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở ở đâu, mất bao lâu?

Đây là điểm mới quan trọng mà gia chủ cần lưu ý, bởi nhiều bài viết cũ vẫn hướng dẫn nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện.

Cơ quan cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ

Theo Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn mình quản lý, trừ các công trình thuộc phạm vi quản lý của ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế.

Như vậy, đối với nhà phố hoặc nhà ở riêng lẻ thông thường, gia chủ cần xác định UBND xã, phường hoặc đặc khu nơi có công trình để thực hiện thủ tục.

Thời gian cấp giấy phép xây dựng

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết đối với nhà ở riêng lẻ là 7 ngày làm việc.

Thời gian trên không bao gồm:

• Khoảng thời gian gia chủ bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ.
• Thời gian xử lý những vấn đề pháp lý riêng của thửa đất.
• Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có.
• Những trường hợp phải hoàn thiện thêm thủ tục chuyên ngành khác.

Giấy phép được sử dụng trong bao lâu?

Chủ đầu tư phải khởi công trong thời hạn ghi trên giấy phép, tối đa 12 tháng kể từ ngày được cấp. Nếu hết thời hạn mà chưa khởi công, gia chủ phải làm thủ tục gia hạn trước khi giấy phép hết hiệu lực.

Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần và mỗi lần gia hạn là 12 tháng.

Những lỗi thường khiến hồ sơ xin phép bị yêu cầu bổ sung

Một bộ hồ sơ có đủ giấy tờ nhưng thông tin thiếu thống nhất vẫn có thể bị yêu cầu điều chỉnh. Những lỗi gia chủ thường gặp gồm:

• Diện tích trong đơn không khớp với bản vẽ.
• Kích thước lô đất trên bản vẽ khác giấy chứng nhận.
• Thiết kế vượt số tầng hoặc chiều cao được phép.
• Không thể hiện khoảng lùi, ban công hoặc chỉ giới xây dựng.
• Thiếu sơ đồ vị trí và đấu nối hạ tầng.
• Thiếu mặt bằng hoặc mặt cắt móng.
• Không có cam kết bảo đảm an toàn nhà liền kề.
• Đất chưa phù hợp mục đích xây dựng nhà ở.
• Công trình cải tạo nâng tầng nhưng chưa đánh giá hiện trạng kết cấu.
• Hồ sơ thiết kế thiếu chữ ký số hoặc xác nhận của tổ chức, cá nhân thiết kế theo quy định.

Gia chủ nên hoàn thiện hồ sơ xin phép trước khi chốt bản vẽ thi công chi tiết. Điều này giúp hạn chế tình trạng thiết kế nội thất, kết cấu và xin phép sử dụng ba bộ thông số khác nhau, dẫn đến phải điều chỉnh nhiều lần.

Các câu hỏi thường gặp khi xin cấp giấy phép xây dựng

Dưới đây là những vấn đề gia chủ thường thắc mắc khi chuẩn bị xin giấy phép xây dựng nhà ở. Câu trả lời được trình bày ngắn gọn theo quy định áp dụng từ tháng 7/2026.

Nhà dưới 7 tầng có được miễn giấy phép không?

Không phải mọi nhà dưới 7 tầng đều được miễn. Công trình còn phải có tổng diện tích sàn dưới 500m² và nằm ngoài những khu vực quản lý quy hoạch, kiến trúc được quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở tại đâu?

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thông thường thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp xã nơi có công trình.

Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?

Thời gian giải quyết là 7 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian gia chủ bổ sung hồ sơ không được tính vào thời hạn này.

Cải tạo nhà có phải xin giấy phép không?

Cần xin phép nếu việc cải tạo làm thay đổi công năng, ảnh hưởng kết cấu chịu lực, thay đổi mặt ngoài thuộc khu vực quản lý kiến trúc hoặc thay đổi các thông số được cấp phép.

Có được thay đổi thiết kế sau khi đã có giấy phép không?

Được điều chỉnh nhưng phải xin điều chỉnh giấy phép trước khi thi công nếu thay đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính, kiến trúc mặt ngoài hoặc phân khu chức năng chính.

Giấy phép hết hạn nhưng chưa xây thì xử lý thế nào?

Gia chủ phải đề nghị gia hạn trước khi hết thời hạn khởi công. Giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.

Có thể nộp hồ sơ xin phép trực tiếp không?

Thủ tục hiện được ưu tiên thực hiện trực tuyến toàn trình. Việc nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính chỉ áp dụng khi có sự cố khách quan khiến hồ sơ không thể thực hiện trên môi trường điện tử.

Thực hiện đúng thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở giúp gia chủ xác định rõ quy mô được phép xây dựng, hạn chế phát sinh pháp lý và tạo cơ sở để công trình được thi công an toàn, đúng quy hoạch. Đặc biệt từ ngày 01/07/2026, gia chủ cần cập nhật quy định mới về thẩm quyền của UBND cấp xã, hình thức nộp hồ sơ trực tuyến và thời gian giải quyết 7 ngày làm việc.

Hãy liên hệ ngay với JAMA HOME chuyên cải tạo nhà trọn gói tại TPHCM để được tư vấn miễn phí về dịch vụ xin giấy phép xây dựng phù hợp với nhu cầu của bạn!